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行业研究 策略报告 贾祖国 010 市场总体难有惊喜，商业地产机会显现 jiazg@ 孟 群 86-10 mengqun@ 2009 年12 月6 日 房地产行业2010年度投资策略 金融·房地产 房地产 中性（下调） 上证指数 3317 09 年国内房地产量价齐升，有效地引领了国内经济的企稳回升。随着国内经济的 企稳，2010 年遏制房地产价格过快上涨将被提上议事日程，市场总体难有惊喜。 行业规模 目前股票估值略微偏高，我们将行业评级下调为“中性”。商业地产将成为投资 占比% 亮点。 股票家数（只） 115 7.3 总市值（亿元） 12438 5.0 流通市值（亿元） 9229 6.4 行业调控政策趋严：临时性的鼓励政策将在 09 年底退出，二套房信贷将收紧， 明年将步入加息通道，只有首套房 7 折利率维持不变； 行业指数 2010 年房价总体看平，部分城市还将继续上涨：二套房信贷的从严执行以及 % 1m 6m 12m 绝对表现 23.3 41.9 158.7 二手房税收减免的结束，投资性购房在 2010 年将受到了很大的抑制，房价快 相对表现 17.8 18.6 75.0 速上涨失去了重要的动力。但像北京、天津、珠海、苏州这样的部分城市房 (%) 房地产 沪深 300 价还将继续上涨； 200 150 新房成交同比将有所下降：09 年各地成交普遍表现为刚性需求和投资性需求 100 的集中爆发，因此从总量上 09 年的新房成交同比将有所下降； 50 0 重点城市地价仍将再创新高：随着人民币新增贷款的大量投放，社会流动性 -50 充裕。目前非房地产开发企业、甚至国有企业出于保值、增值的考虑，都在 Dec-08 Apr-09 Jul-09 Nov-09 这些地方争夺重点城市稀缺的土地资源，因此各重点城市地王仍将频现； 相关报告 商业地产投资机会显现：随着经济走出低谷，商业地产也有望随之见底回升； 《房地产行业2009 年中期投资 保险资金将可以直接投资商业地产，具体细则即将于近期出台；REITs 发行 策略—新一轮房地产周期又已 在即，债券型先行，股权型有望在 1 季度出台；另外，适当持有商业地产代 开始》2009/06/16 表了目前先进的商业模式； 《房地产行业2009 年度投资策 投资策略：我们将行业投资评级下调为“中性”；我们看好 4 类公司：依然 略—房市依旧调整，股票业已 保持较高速增长的房地产开发龙头公司、适当持有部分优质商业并能保持业 企稳》2008/12/03 绩高增长的公司、手上有大量便宜土地储备或者有望拿到便宜土地储备的公 司以及土地储备集中在明年房价看涨区域的公司。 财务数据与估值 股价 净资 PB RNAV P/RNAV 09EPS 09PB 评级