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2019 中国房地产上市企业 G30 样本研究报告 研究团队：观点指数研究院 本报告导读： 过往的7年中，纵使身边来往无数，中海和万科都凭着难得的默契，始终代替对方牢牢占据榜首的位置。 今年双方依旧守住轮流登场的默契，中海凭借突出的财务、营运等优势，最终赢得状元之位的角逐。 摘要： • 八年龙首之争再上演，中海重登榜首万科跌至榜眼。 从详细数据来看，过去的6年中，中海的6项财务指标一直表现突出。以毛利率为例，2013年中海的 毛利率比地产G30平均水平高0.48%，此后优势不断扩大，至2018年，这一差值提升至9.18%。万科 与中海的财务指标有着3.3分的差距，对比去年已经有所缩小。 • 千亿房企占据 26 席，地产 G30 平均净利率增长转正。 2019中国房地产上市企业30强榜单中，销售过千亿的房企达到26家，比2018年度多10家。而截止 2019年3月7日，已经有76家房企发布2018年年报业绩预告，其中43家净利润实现同比增长或扭亏 为盈，剩余33家料净利下降、首次亏损或持续亏损。 • 超五成中小型房企毛利率逾 30%，ROE 创近 4 年新高。 在2019年度中国房地产上市企业30强榜单中，毛利率超过30%的有12家房企，占榜单的40%。从 今年的各项指标来看，不可否认地产G30的利润率变高了。另外总资产周转率也即翻桌率也有明显的提 升，这些都促成了地产G30净资产收益率的上升。 • 偿债能力再转弱，高息率公司债规模翻倍。 2019年度中国房地产上市企业30强的平均流动比率水平出现了一定下降，较2017年度下降0.09，达 到了近8年新低。资产负债率也接近“8”字头，高达79.75%，较去年上升2.03%。截止2019年3月7日， 房地产企业发布的融资公告中，公司债达到1377.625亿元，占总融资额的28.83%，其中1月最多，达 到812.13亿元。2月为417.5亿元。 上市企业 30 强 （G30）点评 1.八年龙首之争再上演，中海重登榜 首万科跌至榜眼 地产 G30 每年的竞争都异常激烈， 在以营运、财务、商业模式、管理、品牌、 人气作为主要竞争要素的名次争夺赛 中，各家企业使出浑身解数，以求有 更好的表现。 而作为历年赛季的压轴节目，榜 首之争的两位主角依然是大家熟悉的 老面孔，过往的 7 年中，纵使身边来 往无数，中海和万科都凭着难得的默 契，始终代替对方牢牢占据榜首的位 置。今年双方依旧守住轮流登场的默 契，中海凭借突出的财务、营运等优势， 最终赢得状元之位的角逐。 一向对自我要求严苛的中海，在 财务指标上一直处于领先地位，这点 除了是国企的惯性使然外，还与中海 出色的财务管理能力有关。 从详细数据来看，过去的 6 年中， 中海的 6 项财务指标一直表现突出。 以毛利率为例，2013 年中海的毛利率 比地产 G30 平均水平高 0.48%，此后 优势不断扩大，至 2018 年，这一差值 提升至 9.18%。 另 外， 在 今 年 的 地 产 G30 中， 新 加 入 净 负 债 率 作 为 评 选 指 标， 以 此 反 映 下 行 周 期 中 房 企 的 杠 杆 使 用 情 况 及 财 务 风 险 平 衡。 如 上 图， 观 2018 年， 中 海 累 计 实 现 合 约 分的差距，对比去年已经有所缩小。 点指数测评 2018 年度中海的净负债 销 售 约 为 3012.4 亿 港 元， 同 比 增 值得注意的是，今年万科的净利率水 率 为 20%， 比 地 产 G30 平 均 水 平 低 长 29.81%， 完 成 年 度 销 售 目 标 的 平较去年有了一定的提升。一方面， 91%，可以说是财务管理的一把好手。 103.88%。映射到拿地动作上，中海的 是因为万科的财务费用率继续下降， 另外，过去 6 年中，中海的流动比率 土地投资也略有收缩。2018 年，其共 由 2010 年 的 4.7% 下 降 至 2017 年 的 也 一 直 处 于 2 以 上 的 水 平， 与 地 产 计投得 63 幅地块，较 2017 年的 76 宗 2.56%。据观点指数测评，2018 年这 G30 平均流动比率相比，同样具有相 减少 13 宗。 个数字进一步下降，为 2.34%，较去 对优势。 目光从状元身上移开，今年夺得 年