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金地·格林春岸 市场走势 武汉各片区四月销售情况 五月第二周走势 片区个案分析 本案2010年前期广告平面表现 2月大户报广 3月夹报 3月精装半版报广 3月户外 精装手册 4月报广 大户半版报纸 别墅整版报广 4月别墅户外 新政下的整合策略 一、新政浅读 二、新政解析 三、应对建议 四、本案策略 新政浅读 1、差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求。 ——1998年以来最严格的房贷政策 2、遏制外地炒房者 ——对不能提供当地1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 3、银监会对房地产收紧 新政解析 地方政府可根据实际情况，一定时期内限定购房套数。 遏制外地购房者，对北京、上海、深圳等一线城市投资性购房行为影响巨大。 本次策略关键点：首套住房但建筑面积大于90㎡的首付为3成。二套房首付5成，贷款利率1.1倍，三套房贷款的首付比例和利率大幅度提高。 后果： 本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很有可能将进入到价格调整，和成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现明显调整。投资需求被抑制，刚性需求也处于观望状态。 新政解析之一：成交量变化 明确提出对商品房住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 规定对外地购房者暂停发放住房贷款，100万贷款本次利率提高后增加的负担每月在1.3万以上。 10号文上升调控房价的战略层次：与维护社会稳定等量齐观，首次将问责机制提到文件“第二条”，并让监察部介入。 后果： 从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。 新政解析之二：价格变化 采取了最为严厉的信贷政策，直接调节购房需求。目前我国按揭贷款约占购房款比例的70%，由于目前市场上90平米以下的套房较少，因此某种程度上还将影响一些首套房购买者。 短期内将严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目。 后果： 此次政策将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制各种名目的炒房和投机性购房，按揭业务将承压，有效的遏制炒房现象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。 新政解析之三：客户变化 财政部税政司已经着手修订引导居民合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策。 遏制外地购房者是一种探索，如果成功，可能被固定下来。以房价上涨速度作为地方政府激励指标的机制也可能会逐渐固化下来。 “三套房政策” 短期内全面而严格执行并不容易，更像是一种未来的调控手段伏笔。 二套乃至三套房贷的申请人中多为银行优质客户，银行仍希望吸引他们，政策难于长期执行。 后果： 如果短期内房价上涨势头依然存在，不排除管理层加息调控。此外也可能很快出台不以物业税为名的房地产保有税收。如果政策有效，控制住房价的快速上涨，税收政策可能会稍缓。 新政解析之四：后市预期 一切信号，都在昭告：国家抑制投机购房 当然， 或许对真正的实力炒房者而言，调控影响有限； 或许武汉并不在重点调控的一类城市行列； 或许政府目前的政策其“恐吓”成分远大于实行； 然而，目前不能否认， 政策造成的观望情绪导致成交量大幅走低， 政府此次调控志在必得——必须要看到效果。 应对建议 * 万科高尔夫城市花园四期 别墅 高层 物业形态 叠拼/独栋 26层/22层 户型 主力248㎡ 89--160㎡ 交房标准 精装 精装 价格 350万起 8000元/㎡ 2010年5月起90-180平方米房源开售，价格8000-9200元/平方米，商贷99折，一次性付款98折。 万科品牌 成熟高档社区 三面环水 高尔夫球场 5300平方米会所 区外专线巴士 多条线路（207、603、604、47路） 假日风情园林社区 3梯8户 赠送270度弧形花池 三叠十二景 装修房 风车布局（多角观景） 生活配套（幼儿园、菜场） 万科高尔夫卖点整理 4期别墅 4期高层 一线临湖、三境式庭园、透天半地下室 共享别墅景观资源 万科高尔夫广告策略分析 整体表现： 形象方面继续走高端路线，但是为了迎合市场从大户型转小户推出约90㎡的户型，先树立其顶级一线临湖别墅的高端形象，再将高性价比及共享别墅级绝佳景观资源为卖点的小户型推出，客群较以前偏年轻化。 恒大城二期 占地面积 建筑面积 物业类型 容积率 42万方 62万方 多层/小高层 0.94 户型区间 建筑风格 交房标准 价格 3+1花园别墅150-220㎡、电梯洋房70—140㎡，空中花园复式59—197㎡ 欧式 装修 均价5800元 4月12日推出全复式楼王120—160㎡毛坯5500