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房地产税基批量评估技术路径选择研究 陈汉明[摘 要] 随着 2011 年 房地产税基批量评估技术路径选择研究 陈汉明 [摘 要] 随着 2011 年 1 月 28 日上海市 与重庆市开 展 对 个 人 住 房 征 收 房 产 税 的 试 点 工 作 ， 表 明 对 居 住房屋开征 房产税在中 国大陆已然 进入到实践 层面 。 采取合 理的房产 税税基评估 技术路径对 保障房产税 征收的顺利 进行是非常 关键的 。 有鉴 于此 ，文章从 税基评估价 与市场价 值的概念探 讨入手 ，分析 了目前国 际 上 房 产 税 税 基 税 基 评 估 领 域 流 行 的 计 算 机 辅 助 批 量 评 估 技 术 ，进 而 对 影 响 我 国 房 产 税 税 基 评 估 技 术 路 径 选 择 的 因 素 进 行 了 较 为 深 入 的 剖 析 ，在 此 基 础 上 提 出 促 进 形 成 理 性 房 价 的 房 产 税 税 基 评 估 技 术 路 径 及 相关政策 建议建议 。 [关键词] 价值 类型 ；税基评 估 ； 技术路径 [作者简介] 陈 汉明 ，清华大 学建设管理 系博士研究 生 ，首都经贸 大学财税 学院教师 ，资 产评 估 师 ，一 级 建造师 ，北京 100084 [中图分类号] F293.3：F812.42 [文献标识码 ] [文章编号] 1004- 4434(2012)07 - 0158 -05 A 一、计算机辅助批量评估介绍 批 量 评 估 并 不 是 完 全 都 采 用 市 场 法 的 路 径 ， 如 果 常 数 项 通 过 成 本 法 测 算 出 来 的 ，并 且 定 期 更 新 ，那 批 量 评 估 结 果 就 也 能 够 充 分 反 映 成 本 法 的 思 路 。 批 量 评 估 结 果 也 可 选 择 多 种 价 值 类 型 ， 批 量 评 估 模 型 常 数 项 与 自 变 量 的 不 同 选 择 为 评 估 结 果 可 采 用 不 同 价 值 类 型 提 供 了 可 能 。 因 此 ， 我 们 可 以 认 为 ，批 量 评 估 既 可 以 用 于 多 种 价 值 类 型 ，也 可 采 用 市场法 、成本 法和收益 法等不同的 技术路径 。 对于批量评 估而言 ，其一 个重要的特 性在于它 将 大 量 的 计 量 、 统 计 检 验 等 数 学 工 具 纳 入 评 估 过 程。 在应用计 量工具 （特别 是多元回 归 ）的时候 ，批 量 评 估 方 法 认 为 所 要 评 估 的 不 动 产 （财 产 ）的 价 值 受到众多 因素的影响 ， 这些因素包 括房屋的面 积 、 朝 向 、建 筑 结 构 等 等 ，而 通 过 对 已 有 房 屋 特 征 及 价 值数据的分析 ，可 以计算出每 一个特征对 房屋价值 的贡献程度，它 对应于批 量评估计量 模型中的各 个 变量的系数值。 在得到计量模型中的各个变量的系 数之后，就可 以将需要评 估的不动产 的各个特征 输 入模型中 ，从而在一 次评估中对 多个不动产 的价值 进行评估。 在税基 批量评估 中 ，根据其是 否有计算 机 辅 助 可 以 分 为 手 工 批 量 评 估 和 计 算 机 辅 助 的 批 量评估（简称 CAMA）。 税务领域目前是计算机辅助 批量评估方法最重要的应用方向 。 国 际 上 对 房 产 课 税 主 要 目 的 是 增 加 地 方 政 府 收 入 ，几 乎 对 所 有 辖 区 内 房 产 课 税 ，税 基 评 估 工 作 量 往 往 是 巨 大 的 ， 因 此 ， 有 些 国 家 为 保 障 评 估 质 量 、提 高 评 估 效 率 ，采 用 技 术(Computer Aided Mass Appraisal，简称 CAMA)。 计算机 辅助批量评 估指利 用 计 算 机 程 序 ，以 事 先 搜 集 的 反 映 物 业 特 征 、市 场 情 况 等 信 息 的 数 据 为 基 础 ， 按 一 定 方 法 对 大 量 物 业 单 元 在 指 定 时 点 的 课 税 价 值 作 出 准 确 、 快 速 和 大 批 量 评 估 。 [1]2002 年 国 际 估 价 官 方 协 会 发 布 《批 量 评 估 准 则 》， 认 为 批 量 评 估 是 指 在 给 定 时 间 ，使 用 标 准 方 法 ， 采 用 共 同 的 数 据 ， 并 考 虑 统 计 检 验 的 、对一系列房 地产进行 评估的过程 。 即依靠与评 估 客 体 类 似 的 房 地 产 的 各 项 数 据 指 标 和 运 用 计 算 机 回 归 分 析 技 术 对 批 量 资 产 进