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房地产投资成本和税费分析 房地产开发经营成本的分类 房地产投资的资金成本 房地产建设成本的构成 房地产经营成本的构成及主要影响因素 房地产投资经营的税费 房地产开发经营成本的分类 按成本控制的不同标准划分 预算成本 ——根据一定时期的现行预算定额和规定 的取费标准计算的成本 实际成本 ——根据房地产建设过程中发生的实际投 资费用计算的成本，是按一定的成本核算 对象和成本项目汇集的实际耗费 计划成本 ——根据计划期的开发项目设计概算、施 工图预算等并考虑其他开发费用和降低成 本措施后确定的成本 目标成本 ——房地产开发企业或项目在某一期间内 为确保目标利润而确定的成本目标 目标成本＝预计销售收入－预计应纳税金－目标利润 房地产开发经营成本的分类 按计入成本核算对象的不同方法划分 直接成本（直接费用） ——指可以直接纳入每个开发经营项目的 生产费用 间接成本（间接费用） ——指不能直接计入开发经营项目，而是 与整个开发企业生产经营活动相关，需要 按一定标准计入各成本核算对象的费用 房地产开发经营成本的分类 按成本与产量的关系划分 变动成本 ——指成本总额随工作量变化而成正比例 变化，但单位变动成本固定的成本 固定成本 ——指在一定的工作量范围内或一定的时 间范围内，不随工作量变化而变化的成本 混合成本 房地产开发经营成本的分类 ——指既含有固定成本要素，也含有变动 成本要素的成本 小问题：区分以下成本项目的类型 材料费、施工人员工资及福利、办公费、 通讯费、燃料动力费、固定资产折旧费、 业务招待费、贷款利息支出、运输费 房地产投资的资金成本 资金成本概述 1、概念 资金成本是指企业为筹集和使用资金而付 出的代价 2、构成 （1）资金筹集成本 ——在资金筹措过程中支付的各项费用， 属于一次性费用，可于筹资金额内扣除 房地产投资的资金成本 （2）资金使用成本（?） ——在资金使用（占用）过程中支付的各 项费用，属于经常性、定期性费用 3、作用 选择资金来源拟定筹资方案的主要依据 评价投资项目可行性的主要经济指标 测算房地产（开发经营）投资成本的基 本项目之一 房地产投资的资金成本 资金成本的计算 1、一般计算公式 房地产投资的资金成本 2、各种筹资方式的资金成本 优先股成本 房地产投资的资金成本 普通股成本（假定股利年增长率固定为g） 房地产投资的资金成本 债券成本 房地产投资的资金成本 银行贷款成本 房地产投资的资金成本 租赁成本 保留盈余（留 存收益）成本 房地产投资的资金成本 3、平均资金成本（综合资金成本） 房地产建设成本的构成 基本构成 1、建筑安装工程费用 2、设备、工器具购置费用 3、工程建设其他费用 4、预备费 5、贷款利息 房地产建设成本的构成 建筑安装工程费用 1、直接工程费 （1）定额直接费：施工过程中耗费的构成 工程实体和有助于工程形成的各项费用， 包括人工费、材料费和施工机械使用费 （2）其他直接费：定额直接费以外的施工 过程中发生的具有直接费性质的费用，包 括冬季雨季施工增加费、夜间施工增加费、 房地产建设成本的构成 材料二次搬运费、仪器仪表使用费、生产 工具用具使用费、检验试验费、特殊工程 培训费、工程定位复测场地清理等费用和 特殊地区施工增加费 （3）现场经费：在施工现场组织施工生产 和管理所需的费用，包括临时设施费和现 场管理费 房地产建设成本的构成 2、间接费 （1）企业管理费：施工企业为组织施工和 进行经营管理所发生的费用，包括管理人 员的基本工资、办公费、差旅交通费、固 定资产使用费、工具用具使用费、工会经 费、职工教育经费、劳动保险费、职工养 老保险费、失业保险费、税金等 （2）财务费：企业为筹集资金而发生的各 房地产建设成本的构成 项费用，包括经营期间发生的贷款利息净 支出、汇兑净损失、金融机构手续费等 （3）其他费用：包括按规定支付的定额编 制管理费、定额测定费和上级部门管理费 3、计划利润和税金 （1）计划利润：施工企业从事建筑施工活 动应该获取的经营利润，因投资来源或工 程类别的差异，计划利润采取差别利润率 房地产建设成本的构成 （2）税金：指国家依照法律规定向建筑安 装工程生产经营者收取的建筑安装工程税 金，包括建筑营业税、城市维护建设税及 教育费附加 建筑安装工程费用＝直接工程费＋间接费 　　　　　 ＋利润＋税金 房地产建设成本的构成 设备、工器具购置费 1、设备购置费 ——为工程建设项目购置或自制的达到固 定资产标准的设备、工具、器具的费用 房地产建设成本的构成 2、工器具购置费 ——按建设项目初步设计规定所必须购置 的不够固定资产标准的设备、仪器、工具 模具、器具、生产家具和备品备件的费用 房地产建设成本的构成