广州市继承、赠与及遗赠公证中房地产受益额咨询评估指引.docVIP

广州市继承、赠与及遗赠公证中房地产 受益额咨询评估指引 一、受益额咨询评估目的及用途 广州市继承、赠与及遗赠公证中房地产受益额是指继承（或受赠）房地产的价值扣除继承人（或受赠人）取得该房地产的相关税费后的净收益价值。 受益额咨询评估的目的是为在广州市范围内办理房地产继承、赠与及遗赠公证提供房地产受益额参考，仅用于在广州市办理公证使用。 二、受益额咨询评估技术路线 房地产受益额=（房地产直接成本＋房地产间接成本＋利润-房屋折旧）×（1+楼层修正系数）×其他修正系数－房地产继承人（或受赠人）取得该房地产支付的相关税费 （一）房地产直接成本 房地产直接成本=土地成本＋房屋成本 1、土地成本 （1）出让土地成本 出让土地成本根据现行的基准地价修正得出。 不同类型出让土地成本计算公式为： ① 商业用地土地成本=[（网格点地价+路线加价）×估价时点修正×（1＋集聚度修正）×（1＋其他个别因素修正）×位置修正×使用年限修正]×（1＋购地税率3%） ② 办公（综合）用地土地成本=[网格点地价×估价时点修正×（1＋临江修正）×（1＋集聚度修正）×（1＋其他个别因素修正）×使用年限修正] ×（1＋购地税率3%） ③ 住宅用地土地成本=[网格点地价×估价时点修正×（1＋临江修正）×（1＋其他个别因素修正）×使用年限修正] ×（1＋购地税率3%） ④ 工业用地土地成本=[网格点地价×估价时点修正×（1＋临江修正）×（1＋其他个别因素修正）×使用年限修正×土地面积÷建筑面积] ×（1＋购地税率3%） 注： A、时点修正可参考“中国城市地价动态监测网”网站公布的数据。 B、在商业路线价区段上的临街商业用地，其商业地价在网格点价格的基础上按每平方米建筑面积进行商业路线价加价。商业路线价加价表见现行基准地价附件。 C、进行了商业路线加价修正的，不再进行位置修正。 D、临珠江前后航道(白鹅潭至珠江口、白鹅潭至沙贝海、白鹅潭至白沙河、白鹅潭至丫髻沙、丫髻沙至官洲岛、洛溪岛至沥滘水道)、白沙河、西华海、沙贝海、白坭河、巴江河、鸦岗河、流溪河、三枝香水道、市桥水道、沥滘水道、沙湾水道等河道两岸的临江宗地，在网格点基准地价基础上加上30％临江修正）。 E、商业办公集聚度修正：±10% F、其他个别因素修正（形状、地形、地质、配套等）：±10% G、商业用地位置修正是针对街铺、商场内铺，修正幅度参见表1。 表1 商业用地位置修正系数参考取值 一面临街 两面临街 三面临街 四面临街 商场内铺 修正系数 1 1.08 1.13 1.15 0.7-0.8 （2）划拨土地成本 参照出让土地成本修正公式，使用年限修正为1，扣除的出让金金额按照广州市国土资源与房屋管理局颁布的现行出让金计收标准执行。 （3）宅基地土地成本 参照住宅出让土地成本修正公式，宅基地土地成本=使用年限修正为1时的国有出让住宅土地成本×折扣系数K K=50%。宅基地土地成本不含土地使用权出让金及相关税费，合计取基准地价的50%。 （4）无合法产权房地产土地成本 无合法产权房地产不考虑土地成本，无合法产权房地产土地成本=0。 2、房屋成本 合法建筑房屋成本=（房屋造价＋造价加价）×（1＋前期及配套建设费等费率） 注： A、前期及配套建设费等费率取8%—12%； B、无合法产权上盖不考虑前期及配套建设费等 C、房屋参考造价见附件（有新文件时应及时更新）。 D、几种可能的造价加价情况 ①装修豪华的，另加装修加价。 ②结构、层高加价，视情况酌情处理。 ③除上述情况外，其他特殊情况酌情处理。 （二）房地产间接成本 房地产间接成本=管理费用+财务费用+其他间接成本 注： A、房地产间接成本按照房地产直接成本的8%—10%测算。 B、无合法产权房地产不考虑房地产间接成本 （三）利润 利润按房地产直接成本和间接成本之和乘以利润率，利润率取值见表2。 表2 不同类型用地利润率参考取值 商业 办公 住宅 工业 宅基地 利润率 25%-35% 楼梯楼8%-10% 电梯楼 10%-15% 楼梯楼 5%-8%， 电梯楼 10%-15% 5%-8% 3% 注： 无合法产权房地产不考虑利润 （四）房屋折旧 根据不同用途和结构的经济耐用年限，采用耐用年限法结合维修保养状况进行测算。 （五）楼层修正系数 商业物业楼层修正系数取值参照表3，办公、住宅楼层修正系数取值参照表4 表3 商业楼层修正系数参考取值表 楼层 首层 第2层 地下负1层 第3层 地下负2层 第4层及以上 地下负3层及以下 修正系数 0 -60%～-35% -70%～-55% -75%～-65% 表4 办公、住宅楼层修正系数参考取值表 楼梯楼 电梯楼 总层数 所在层数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 0%