民生证-券-零售物业现状与趋势分析之华东篇：供给不匹配需求的矛盾在2013年后有所缓解.pdfVIP

[Table_Title] 商业零售行业 行业研究/深度报告 供给不匹配需求的矛盾在2013 年后有所缓解 ——零售物业现状与趋势分析之华东篇 民生精品深度报告/商业零售行业 2012 年 9 月 17 日 [Table_Summary] 推 荐 维持评级 报告摘要：  样本城市选取：上海、杭州、南京、宁波 行业与沪深300 走势比较 此次我们选取了华东地区比较有代表性的4个城市——上海、杭州、南京、宁波， 分别从零售物业的供给和需求两个角度来分析这几个城市目前零售物业的租金 民生零售 沪深300 水平及其未来走势。 5% 0%  上海：供需紧平衡，租金上涨的潜力最大 -5% 截止到2012年一季度，上海市零售物业的总量为305.79万㎡，空置率为5.6%，供 - 10% - 15% 需基本平衡，优质零售物业的首层商铺租金为1620元/㎡/ 月，居于国内城市首位。 -20% 2011-2015年间，上海市零售物业供给年均复合增长率约为7.5% ，到2015年存量达到 -25% 384.36万㎡。我们认为上海市的零售物业年均供给增速基本能被上海市的年均消费增 -30% 速覆盖，零售物业市场供需紧平衡，但考虑到其特殊的政治、经济、文化背景以及其 -35% 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 0 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 与国际一线都市租金水平之间的差距，我们预计上海市零售物业租金仍将保持上涨的 1- 1- 1- 1- 2- 2- 2- 2- 2- 2- 2- 2- 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 态势。  杭州：2013年是分水岭，市场将由供不应求转向供大于求 分析师 截止到2012年一季度，杭州市零售物业的总量为80.15万㎡，空置率仅为1.40%， 分析师：田慧蓝 供给出现较为严重的短缺，优质零售物业的首层商铺租金为903元/ ㎡/ 月。 执业证书编号：S0100511060002 2011-2015 年间，杭州市零售物业年均供给复合增长率约为28.74% 。其中 电话：(86755 2012-2013年期间，市场供应量大增将达到175.15万㎡，复合增长率为47.8% ， Email：tianhuilan@ 我们判断首层商铺租金将趋于下降；2014-2015年间市场的新增供应量仅为45万 分析师：王羽 ㎡，达到220.15万㎡，复合增长率降至12.1%，零售物业租金将有望逐步企稳。 执业证书编号：S0100512070005  南京：供给增加被有效消化，租金后期将稳中有升 电话：(86755 截止到2012年一季度，南京市零售物业的总量为51.68万㎡，空置率为2.70%，供 研究助理：陈玉蓉 给出现一定程度的短缺，优质零售物业的首层商铺租金为1017元/ ㎡/ 月， 电话：(86755)22662