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2003 年 北京房地产 大预测 1、 2003 年北京房地产市场将平稳发展，不会出现房地产过热和泡沫现象 2002 年北京房地产市场开发势头强劲： 1-9 月份，房地产开发投资完成 612.9 亿元，比去年 同期增长 29.5% ；全市新开工各类商品房 1652 万平方米，比去年同期增长 7.4% 。有观点认为， 目前北京房地产开发过热，担心 2003 年会出现房地产泡沫，其根据主要来自对空置率和房价的 分析，而我们分析后认为并非如此。 ●不能简单由空置率高得出过热结论 目前国际上普遍认为空置率在 5-10% 之间为合理区。根据北京市统计局公布的数据， 2001 年北京市商品房空置率为 18.1% ，商品住宅空置率为 19.2%。同时，北京近几年的商品房空置率 均高于 5-10% 这个区间， 1999 年空置率曾高达 26.8% 。表面看来这一指标的确高，但具体分析， 可以发现北京商品房空置率高有其特殊原因，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出 过热结论。 首先，在北京市目前空置的商品房当中，有相当一部分属于政策性空置，在住房拆迁实物 补偿时期，政府要求先建安置房，再进行拆迁工作，后政策发生变化，实物补偿变为货币补偿， 使一些建好的安置房变成空置房。 其次，结构性空置也须引起注意，根据伟业顾问对市场的监测，在空置的商品房中，中高价位 商品房占的比重较大，而 4000 元/平方米以下的低价位房销售状况良好，空置比重很小。 另外，我国商品房空置率统计口径与国外不同，在国外物业要空置超过一年才计入空置面 积，但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。截至 2002 年 6 月份，北京的商品房 整体空置面积为 710.1 万平方米， 其中， 空置时间在一年以内的有 376 万平方米， 占全市空置面 积的 53% ，主要是新竣工的商品房，而空置在 3 年以上的商品房面积则只有 10％。 从北京商品房竣工、销售和空置面积走势图来看，竣工与销售面积基本上还是同步增长的。 因此，尽管 2000 年以来北京的房地产开发、开复工面积、竣工面积都有了较大幅度的增长，但 由于宏观经济、基础设施等各方面的利好因素，房地产开发主流呈现出销售旺盛趋势，空置面 积有望得到控制。 ●房价一直在缓慢趋降，泡沫之说缺乏根据 一般认为，房价的增长速度持续超过 GDP 的增长速度是出现房地产泡沫的征兆，事实 上，北京的房价已呈下降趋势，按照统计局公布的最新数字， 2002 年商品房平均售价 4676 元/平方米，比 2001 年末低 386 元/平方米；商品住宅平均售价 4517 元/平方米，比 2001 年 末低 199 元/ 平方米。 从伟业指数来看， 今年 3 季度全市综合价格指数为 79 点， 比 2000 年 1 季度的 83 点降了 4 点。 从 2003 年的发展趋势看，几个因素将继续拉低全市的商品房平均价格。 首先， 为保证危改居民及广大中低收入居民的需求， 北京市今后几年将继续加大经济适用住 房的建设力度，从 2002 年开始，每年将新建经济适用住房 300 万平方米，在连续四年的时 间里，完成 1200 万平方米的建设任务；其次，北京的住宅开发将不断向南城推移，由于南 城的地价相对低廉， 今后将出现更多的低价位商品房； 另外， 伴随着北京基础设施， 特别是 道路系统的改善，北京的郊区化趋势越来越明显， 2003 年会出现更多的郊区住宅，而这些 住宅的价位相对较低。这些都将继续拉低北京的平均房价。 因此，北京的房价变化是正常的、良性的，不会出现房地产泡沫现象。 2 、从供应方