案例分析深圳某华府项目.docxVIP

课程案例 房地产项冃融资案例分析：深圳“某华府”项冃 房地产项目融资案例分析：深圳“某华府”项目 摘要：木文所介绍的项口为深圳“某华府”项口，该项口属深圳市政府安居型商 品房建设项目。开发单位为深圳市某房地产投资开发有限公司。该项目容积率W 3.0,建筑而积105546平方米。总投资人民币36339万元，妣 开发商自筹11339 万元，银行贷款2.5亿元。开发商自筹11339万元资金已到位，银行贷款2.5 亿元也已审批通过。目前该项目正在建设中。 房地产项目开发是一个系统工程，一个完整的房地产开发项目涵盖了市场分 析、项目策划、项目土地的获取、各种批文及证照的审批、融资方案的设计、销 售计划的制定、项目建设、销售回款等多个环节。 其中项目融资在任何一个地产项目的整个进程中都是重中之重。它直接影响 到项口的进程及收益，另外，一?个地产项口屮其他环节因素又直接影响到项口融 资的开展。 当前，在国家宏观调控政策指引下，各大商业银行对地产项目的审批日益严 格，大批地产项目胎死腹中。我认为一个房地产项目的成功融资需须具备如下几 要索：1、该项目定位准确，切合项目所在地市场需求；2、项目公司自身实力强、 开发经验丰富、财务状况良好；3、项口符合国家及项口所在地相关法律法规， 相关批文完善，土地权属确保无瑕疵，“四证”等相关证照能顺利办理；3、施工 方具备较高资质、经验丰富实力强，能确保项目的建设保质保量；4、融资方案 设定合理，项目回款有保障，抵押物足值等。 以下就深圳“某华府”项目的银行融资案例进行介绍及分析。所分析的项目 进展程度截至2012年一季度末开发商向银行申请授信吋。 一、该项目开发商深圳市某房地产开发有限公司介绍 公司简介：深圳市某房地产投资开发有限公司（以下简称某公司）成立于 2000年10月15 F1,注册资本、收资本均为5000万元，公司2005年被评为“中 国质量承诺、诚信经营企业”、深圳市“纳税百强企业”；2007年被授予“屮 国房地产先进单位”的称号、被评为“广东省房地产诚信经营企业”，2010年被 东莞市人民政府评为“2009年度东莞市民营企业50强”和入围深圳市“知名品 牌企业”；并于2010年10月通过了 ISO质量管理体系认证，2011年被评为“深 圳房地产业品牌拓展十强企业”等诸多荣誉。 目前该公司主要经营分为两部分：一是物业岀租经营收入；二是投资房地 产开发。 1、 物业出租情况:2011年，公司所持有物业年租金总收入为4647万元； 2、 房地产开发情况： 、过往开发的项口 公司口成立以来，相继投资开发了深圳市“某工业园”约50000平方米，2001 年9月竣工验收，现已作岀租用途；深圳市中心区投资了 “X花园”项目，项 目分7栋建设，建筑面积65000平方米，2004年3月全部竣工，楼盘已全部销 售完毕；深圳市宝城投资“某广场商住楼”总建筑面积为168000平方米，其中 住宅约91000平方米，商业约46000平方米，地下停车场约31000平方米，，2006 年5刀竣工，住宅楼盘已全部销售完毕，商铺用于出租之用；东莞寮步某城市花 园九栋，总建筑而积75479平方米商住小区，于2009年10月入伙，楼盘已全部 销售完毕。 、正在开发的在建项目 A、“某雅苑” 位于东莞市旁，项目总占地面积33354平方米，总建筑面积约106170平方 米，拟建设住宅约78286平方米，商铺约4926平方米，可售车位约为499个。 该项目总投资约33900万元，于2009年底动工，现施工进度为内外装修、绿化 工程等，投入主要以自有资金为主。预售总建筑面积约83212平方米，住宅销 售均价约为5500元，车位销售均价约为100000元/每个，合计可销售总额约为 51995万元；于2011年04刀开始部分销售，预计在二年内全部售毕，项目预期 总利润额约为5000万元。现销售金额约25500万元，销售进度约49%。 B、“某豪庭” 该项目位于广州,项目总占地面积15365. 5平方米，建设用地面积约为10360 平方米；建筑物为24层的商住小区，建设高度约为99米，总建筑面积36105 平方米。该项目总投资约22000万元，于2009年12刀底动工，现施工进度为内 外装修、绿化工程等。预售总建筑而积约29008平方米，住宅销售均价约为15000 元，车位销售均价约为120000元/个，合计可销售总额约为46492万元；于2011 年04月开始部分销售,预计二年内全部售毕，项口预期总利润额约为4500万元。 现销售金额约24600万元，销售进度约53% 、客户后续发展计划 A、某金海湾度假村：该村位于福建青山湾畔，于2011年下半年动工，土地 11?5万平方，总建筑面积约37万平方米。规划总投资17亿元，主要由大型五星