房地产行业宏观环境分析.pdfVIP

1. 广州市房地产业的宏观环境分析 1.1 政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地 产行业的内容， 2014 年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重 增加供应和差异化调控。 住房保障方面， 提高大城市保障房比例具有 新意，而更大规模加快棚改和城中村改造， 对房企的未来城市布局和 市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住 房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双 向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内， 实施“托 底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托 底”， 以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。 “双向调 控”思路主要有三点：首先， 2014 年调控政策仍将呈现“差别化” 的特征，热点城市抑制投资投机需求， 非热点城市政策调控相对会定 向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧； 此外在长效性调控机制尚未出台之前， 以限购为主的行政化手段与经 济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。 房地产调控是必要的， 以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性 更加健康， 但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控， 而更 需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、 更加精准的微观调整以 及越来越开放的市场机制。 2013 年，房地产政策的核心是宏观稳、 微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终， 不同区域政策导向出现分 化。 2013 下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政 策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革； 不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等 调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程 660 万套，基本建成 540 万套。今年将 加大保障性安居工程建设力度， 2014 年中央预算内投资拟增加到 4576 亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工 700 万套以 上，其中各类棚户区 470 万套以上，加强配套设施建设。提高大城市 保障房比例， 推进公租房和廉租房并轨运行。 要创新政策性住房投融 资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、 成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保 证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房 480 万套，让 翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。 （3）关于房地产税收政策 贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法，包括社 会上关注较多的房地产税和环境保护税的立法工作。 房地产税是一个 综合概念，既包括房产税， 也包括土地增值税、土地使用税等相关税 种。未来完善房地产税，除了推进个人住房房产税试点，还应下调过 高的住房用地税负， 简并流转交易环节税费， 重点发展保有环节房地 产税，并对投机性住房实行高度超额累进税率。房价是由地价、政府 的收费、政府的税收、建筑成本、企业利润构成。在政府收费这块， 根据统计， 130 个城市中，收费最少的城市也要收 37 种费用，收费 最多的城市，各种收费高达 15