【住宅地产营销策划】2006年上海市学府涵青家园二期整合传播策略演示教学.pptVIP

《房地产策划大全—名企历年案例 》  团圆网 www.tuanyuan.tv;;市场判断;06年宝山区各板块成交面积情况表;2006年，上大板块推出楼盘数和成交面积与宝山区总楼盘数和成交面积的比例大约都为1：9，而现阶段的目前可售面积之比约为1：4(未包括市场后续供应量)。 上大板块的供需状况基本偏向需方市场;上大板块主要楼盘成交价格表;上大板块主要楼盘价格走势表;; 跳脱区域市场， 产品价格提升， 我们的客户在哪里？ 如何超脱区域市场？;如上图所示 整个宝山区被M1、M3、M7线分成三个部分 M1：庙行通河板块、西城区板块 M3：淞南高境板块、淞宝板块 M7：大华板块、上大板块、顾村板块、罗店板块;M7沿线客群的吸纳;价格优势;解读“轨道交通”板块 ;九亭板块; 依托M9线，并且依靠自身的大盘气质及品质保证，奥林匹克园8500元/平米引领该板块，相对周边其他项目6000元/平米左右的价格，一骥绝尘。;松江新城板块; 依托M9线，三湘四季花城、文荟峰景及松云水苑均价都达到了6000元/平米以上的价格，引领该板块，其他楼盘的价格则相对处于偏低的水平，相差1500元/平米左右。;庙行通河板块;M1线沿线，8500元/平米，如和欣国际花园等 离M1线一定距离区位，7500元/平米，如新梅绿岛苑等 离M1线较远距离的区位，7000元/平米左右;小结;结合本案：;经纬城市绿洲;如何超越上大板块？;客户洞察; 具备购买力的消费者为什么要选择我们？ 他们需要什么样的房子？ 他们需要什么样的生活？ 我们能给他们什么？ ; 具有一定文化基础，受过高等教育 收入较高的普通白领和管理人员、周边的私营业主、科研、教育单位员工 具有一定购买能力 来源区域以本区域及周边区域为主（主要指二期） 主力年龄段在30-45岁之间 一次置业或二次置业为主 ;目标客群形象描述;员工宿舍 老房子 租赁房;消费者对居所的心理需求;他们买房子实际是买什么？;他们的特别要求;压力大是他们最大的特点！;我们在传播中需要解决的问题…;他山之石;奥林匹克花园;;;三湘四季花城;;;推广主题;学府涵青家园 经纬城市绿洲2期;所有的点都说 = 什么都没说;大而全 从产品十???功能利益点出发的形象定位，使项目建立了一定的市场知名度，但因选取的产品卖点过多，未能有效吸引目标客户的关注，且项目形象未建立起鲜明的市场区隔，很难引起客户的兴趣，项目的关注度不高。 ;沟通的重点; 需要——有力度的，有气势的、具备眼球吸引力的表达 需要——尽可能旗帜鲜明的传达出项目品质特征;西中环·150万平米·全生态国际住区; ;关键词：气势恢弘，国际化，先进的，品质感，全生态;世界籍 生态城;;;;;;;;;;;;;;;;;;;迅速确立楼盘高品质的大盘形象 领跑上大板块 短期目标：树立明确品质形象，提高项目知名度、 美誉度，有效吸引客群，促进楼盘销售。 长期目标：建立经纬城市绿洲独特、鲜明的品牌形 象，确立楼盘地位，为三期,四期,五期的 开发及销售打下基础。 ;重塑 项目形象，强调项目”全生态”气质，体现项目特色，建立市 场区隔，迅速扩大知名度。 注重 客户所关心实点利益的宣传，为销售现场输送较多有效客户。 组织 公关活动,与客户进行品牌互动,有效促进意向客户转化。 优化 媒体通路选择,充分到达目标客户群。;迅速建立高知名度和品牌形象 开发商品牌 西中环区位价值 超大规模 全生态概念 国际化品质 m1,m7交通 ;1、主流媒体： 《新闻晨报》和《新民晚报》结合投放、户外、地铁广告。 2、分众媒体： 结合销售的客户资源整合和体系自身客户资源， 建议增加网络媒体的投放。 3、媒体投放： 户外集中投放 公交视频广告、广播、 dm等； 户外资源选择区域认可度较高的m1,m2地铁车厢内广告， 主流媒体投放保持一周两次的报广量； 开盘后以新闻、软文为主，硬广配合，媒体投放改为一周一次。; ;开盘前;　由建筑界、政府、环保总局参加，中国生态住宅的颁奖仪式和讨论（与电视台合作以打响生态住宅的品牌）;购房有奖昆明游 幸运抽奖，昆明全家游;我的城市鲜生活 样板房体验，看房有礼;Thank You;内容简介： 一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量…… 二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、