中原四川都江堰香颂湖国际社区营销的报告.ppt

香颂湖国际社区营销报告;高举价值营销大旗，将5大核心价值 深度广阔传播， 重点围绕LOHAS价值以及区位价值。 采用论坛营销，房屋实体体验营销， 渠道直销， 采用由外而内，定向直投的媒体策略 小体量 高频率推盘，低开高走的价格策略 胜利实现一期销售;中原集团旗舰中原地产于一九七八年成立于香港，已经有30年市场经验。自1994年以来，陆续开设了二十六家分公司，网络遍布全国各地22个城市。;2007年，四川中原销售业绩共计实现销售额达37亿元人民币;本报告的研究思维导图;营销目标;市???分析;大盘成功操盘模式研究;大盘成功操作模式分析;万科城;产业完整嫁接;深圳桃源居:产业完整嫁接;广州奥林匹克花园：树立鲜明主题，构建社区文化;; 麓山国际社区; 河畔新世界;;城市运营对本项目的启示;市场分析 ;PART：A 震前市场分析;市场分析;根据区域位置差异、房地产供应及客户特征，可以把项目周边市场分成两大片区：;数据来源：都江堰统计局统计公报;数据来源：都江堰统计局统计公报;项目 ;项目;都江堰市区购房客户构成比例;;市场：近两年都江堰商品房市场需求潜力巨大，07年市场存量约61万平米。预计09年商品房市场放量预计达到160万平方米, 预计明年的需求量约120-140万平米,供应略大于需求. 价格：在国家宏观调控和银行加息的大背景下，07-08年都江堰商品房价格依然持续增长，地震前多层均价约3700元/平米，预计未来1年内，前期开盘项目均价将下降约500元/平米（多层），而震后新推项目价格维持震前水平。; 城区规划变化;城区规划变化;;　;2008年8月24号,都江堰市城区住宅重建首批项目已确定。项目共计32个，总建筑面积379.93万平方米，总投资32.48亿元，住宅35333套，居住容量11.3万人。其中，用于安置住宅小区项目，建筑面积237.63万平方米，含住宅23750套，居住容量约7.6万人。现已完成7个项目的初步规划设计方案，金江小区、城北阳光2个项目已开工，其余项目预计将在年底前开工。;;1.城区居民外迁，刚性需求增加，城区项目竞争将趋于白热化。 2.政策对房产市场回暖程度影响明显. ;震后客户调查;地震后客户调查;地震对都江堰旅游的影响多久？;1.都江堰正式的拆迁工程还未启动，要恢复灾前的繁荣60% 的本地人认为需要2-3年； 2.前无具体的灾后付政策，刚性需求的本地客户，心态迷茫； 3.由于生活习惯、配套等因素，54%的居民愿意居住在老城区，居民对老城的生活形态和文化韵味有强烈的依附感； 4.于新城，在目前政策和规划不明确的情况下，居民更关注新城的配套、交通等。 ;成都客户调查;成都客户调查小结：关注 慎重;都江堰客户关注点; 市场分析结论以及启示;市场分析;项 目分析;项目分析;项目交通分析：具备快速通达条件，公共交通条件尚缺;项目总体经济指标 规划总用地面积：133.50公顷 规划建筑面积：155.78万平方米 住宅面积：120.36万平方米 配套建筑面积：10.30万平方米 地下建筑面积：25.11万平方米 ;项目规划分析：具备终极居所配套设施条件;优势（S）; 世界自然遗产走廊 城市中心：资源价值 区位价值 具备快速通达条件，公共交通条件尚缺：时间价值 世界级团队操作的顶级居住区规划：宜居价值 具备终极居所配套设施条件：健康和可持续生活价值 即LOHAS：Lifestyles of Health and Sustainability ;市场分析;项目定位思考;项目定位;针对一期开发的体量和推盘的时间,项目目标客户为: 1.城区拆迁安置中,选择货币救助的中高断住房的刚性需求客户 2.对房屋有安全性升级换代需求的客户 3.企业社会团体团购客户;客户定位;功能定位：终极居所;形象定位;档次定位：高档次住宅;价格定位;项目定位;市场分析;高举价值营销大旗，将5大核心价值 深度广阔传播， 重点围绕LOHAS价值以及区位价值。 采用论坛营销，房屋实体体验营销， 渠道直销， 采用由外而内，定向直投的媒体策略 小体量 高频率推盘，低开高走的价格策略 胜利实现一期销售;项目全盘营销策略;十年征战，三大战役实战表;整体推广策略;一、营销目标: ;营销计划安排: ; 根据不同的市场环境，项目一般采用的三种竞争导向 在不成熟、供给小于需求的市场，以项目为先导，作为市场的切入点； 在相对成熟、供需基本持衡的市场，以客户为先导，作为市场的切入点； 在成熟、完全供过于求的市场，以竞争为先导，作为市场的切入点。;关于客户为先导的4C理论（美国营销大师罗伯特·劳特朋所创）： 顾客(Customer)、成本(Cost)、 方便(Conv