东莞时尚岛商业定位的方案建议.ppt

2006年2月;（一）东莞及南城区商业态势分析 （二）商业竞争态势阐述 （三）商业地产操作模式分析 （四）项目自身剖析 （五）项目定位建议 （六）下阶段工作安排;一、东莞及南城区商业态势分析;东莞商业态势分析; 东莞城区居住人口主要集中在莞城和东城，在此基础上才逐渐形成了文化广场商圈和东城商圈，随着中央商务圈及中央生活圈的规划，南城未来人口会快速增长，这也促成了行政文化中心商圈的形成； 东莞目前的产业结构决定了其白领阶层、中产阶层的缺失，人口的二元结构导致低消费人群只能到中低档购物场所去解决购物需求，而高端人群则部分选择到周边香港、广州、深圳等发达地区购物，引起了消费外流；; 从开发类型来看，目前东莞现有的商业物业类型主要包括三种：商业步行街、裙楼商业物业和大型纯商业项目，以裙楼商业物业为主，而此类物业大部分发展商因仅考虑销售，而忽略长期经营，导致商业物业的经营不善成为当地商业发展的重要制约因素； 业态同质化严重，商家资源重复； 主题商业物业相对缺乏。 目前东莞城区（除万江片区）大型商业总体规模已超100万平米，可以预见未来片区对商家及消费者的争夺将日趋激烈；;南城商业态势分析;南城商业态势分析;未来竞争态势分析;项目名称;二、商业竞争态势阐述;第一国际竞争情况分析;第一国际目前经营状况一般的原因分析：;综艺广场竞争情况分析;对比项目;世纪广场竞争情况分析;二、商业竞争态势阐述;对比项目;世博广场竞争情况分析;二、商业竞争态势阐述;写字楼商业竞争情况分析;竞争态势分析小结;三、商业地产操作模式分析;三、商业地产操作模式分析;纯销售;带租约销售;适用：;有鉴于此，我司针对 “带租约销售”出以下建议： ;“带租约”问题及对策;已租商户免租期的不同，与销售价格的关系。 ;在商铺尚未完全出租的情况下，未出租商铺的推售及后期管理（商铺销售后，由谁进行招商，业主自行招商如何控制）; 将来签定租赁合同时，商户与买家之间的协调 ;另外一个办法： ;优势：;优势：; 经过对以上四种销售策略各自利弊与适用市场分析，结合东莞目前商业市??采用的销售策略发现——直接销售或带租约销售方式导致难以销售且无商业氛围，而采用返租方式者一方面寥寥可数，另外无专业商业销售公司运作致使市场定位不准，方式运用不熟练。 为此，鉴于东莞商业市场的现状以及本项目以内铺销售为主体，且需要市场培育等方面出发：;项目自身： 项目内铺是项目主体经济来源； 项目所处位置展示性较弱； 需要招商支持。; 从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。 从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。 从投资客户分析，对于这样的地段，这样品牌商家，只要价格适中，投资者也不希望发展商保持十年或更长年限的返租。他们有可能认为以后返租给予的回报远远低于实际租金回报。 ;四、项目自身剖析;一期用地 ;;项目优劣势分析;（外部环境）商业综合态势分析 （内部环境）项目优劣势分析;项目定位建议;项目定位前提及依据; 从购物中心角度出发，“百货+超市+餐饮娱乐”是其基本的组成形式（零售：餐饮：娱乐业态比例约为6：3：1） ，我们可将沃尔玛、嘉德百货视为本项目的主力店，即三为合一体的购物中心（三者面积为64537平方米 ，满足购物中心所需面积），则本项目定位可为零售精品、餐饮、娱乐。;业态;业态;商场名称;品类;东湖花园商城1F业态分布示意图：;东湖花园商城2F业态分布示意图：;东湖花园商城3F业态分布示意图：;东湖花园商城经营尚可的原因分析：;铺位划分合理，二、三楼商铺以销售为主，铺位大部分被分割为20平米左右的小铺，过道宽度一般为4米左右; 东湖花园商城二三楼商业业态以女性潮流服饰为主，类似于女人世界，在经营较好的二楼该特征尤为明显。;五、项目定位建议;本次商家访谈共联络了约100个品牌商家（包括深圳本地及外地的商家)，成功实现访问的商家共68家； 所访问的商家均为品牌通讯、品牌餐饮、家电家电、服饰等连锁商家。其中共有34个商家表示对项目有初步意向；;分类;商家 分类;商家 分类;商家 分类;访谈结果显示，大部分的品牌餐饮、潮流服饰、家电商家对项目有初步意向，表示将继续关注本项目的进展情况； 商家普遍认为本项目资源（如周边的沃尔玛、嘉德百货）优势明显，将很有可能以沃尔玛、本项目、嘉德百货为核心，在区域内形成独立的商圈； 多数商家反映东莞的市场各行业目前竞争激烈，项目要存活，整体规划和招商工作很重要。;五、项目定位建议;五、项目定位建议; 时尚岛·女人世界