河南西平项目价值整合报告终极版57p电子教案.pptVIP

河南西平项目 营销整合报告 好邦中国 2012.03;项目整体定位分析;西平房地产市场研究;西平县位于河南省中南部，面积1092平方公里，总人口70万； 西平是中国嫘祖文化之乡，是中国冶铁铸剑之乡。 ; 西平县北距省会郑州160公里，南距武汉300公里。京九铁路、G4京港澳高速公路、107国道纵贯全境，交通运输十分便利。; 2011年西平生产总值达到126.9亿元，较2010增长12.6%，从2006年以来，年增长率均保持在11%以上；2011年西平社会固定资产投资77.9亿元，较2010增长27.6% ；县域经济成稳步增长趋势，??济发展前景良好。; 西平县产业结构调整实现了较大突破，工业经济的主导地位进一步确立，初步形成了以机械装备制造业、农副产品深加工为主的两大支柱产业，是河南省优秀产业集聚区。 ;西平县多次荣获“全国粮食生产先进县”称号，连续4年被定为“全国生猪生产调出大县”，并且被定为全省“十大食用菌生产基地”； 西平县以高标准规划产业集聚区，被评为“全省优秀产业集聚区”。; 西平县根据城市现状地理条件，制定“一线三区”战略： “一线”即指：107沿线； “三区”是指：旧城区、新区和产业集聚区。;城市发展目标;西平县位于河南省中南部，是河南省的农业和畜牧业生产强县；同时工业也在迅猛发展，社会经济处于快速稳定发展阶段，城市综合实力逐年增强； 目前西平房地产市场虽处于初级阶段，但是未来具备不可低估的发展潜力，城市房地产市场前景良好。;西平房地产市场研究;房地产发展的进程 西平县房地产市场还处于初级发展阶段，开发规模偏向于小盘化以及个人开发运作，品质楼盘及大盘较少； 营销推广 在西平县目前市场上，各楼盘的开发销售手段较为单一，营销道具主要依靠大型户外广告、项目楼书、宣传单页等等； 购房能力 西平县人均收入相对一般，县城居民对房地产的消费受价格因素影响较大； 物业类型 旧城区主要以小高层、高层为主，新城区主要以多层、小高层为主。; 2011年以来，央行连续6个月上调存款准备金率0.5个百分点，国家银根紧缩，致使房地产开发和购房贷款都受到影响； 2011年12月和2012年2月，央行先后两次下调存款准备金率，意味着银行自有资金将因此而增多，对于楼市来说无疑是个利好消息，这将会促进刚性需求的释放。;在此次调研过程中了解到，在目前西平市场上，很多项目在没有拿到预售证之前，都可以直接进行销售； 在个人住房方面，普通住宅只需交纳2%契税，豪宅需交纳4%契税； 随着准备金率的下调，意味着银行自有资金将因此而增多，个人住房贷款额度也将因此放大，将有助于在当前复杂形势下稳定国内经济增长； 由于国家政策调控，西平县也受到了一定的影响，但是对于刚性需求占主体的西平县来说，整体影响相对较小。;; 2010-2011年西平县住房供应面积为217万㎡，其中商品房供应面积为208万㎡，政策性住房供应面积为9万㎡。目前市场商品房供应量大，未来市场竞争激烈。; 近几年来，西平县商品房价格成稳步增长趋势。到了2011年，由于翡翠城、御景铭城、华港水城等较好项目的开发销售，拉高了市场价格，突破2500元，达到2575元/㎡；西平县由于受整体大市场影响，价格也下降了一些，但是整体影响不大。;西平房地产市场研究;紫荆南城;;;重点项目开发节奏;御景铭苑 项目规划分六期开发，一、二期于2009年开盘，已售罄，三、四期剩余少量房源；目前在售五期2011年10月开盘，均价2500元/㎡，去化约60%。;华港水城 项目分三期开发，一期2010年8月开盘，已售罄，二期2011年初开盘，也已售罄；目前在售三期小高层、高层，于2011年7月开盘，均价3000元/㎡，去化率约60%。;翡翠城 项目规划分三期开发，一期2009年2月开盘，已基本售罄；目前在售二期，于2011年10月开盘，均价2500元/㎡，去化约50%。;;项目定位小结;;鼎力和谐家园 现代主义建筑风格，西平首个现代风格高层社区、宽大楼间距设计。;华龙.金水湾 现代简约建筑风格。;京都公寓 新古典主义建筑风格，格调清新自然，与自然唯美和谐。; 在目前西平市场上，各楼盘建筑风格主要还是以现代简约风格为主，配以少部分的欧式新古典主义建筑风格。各项目建筑立面较为简单，美观度、层次感较为一般。通过各项目建筑形态以及建筑立面来看，可以反应出，目前西平县房地产市场目前还处于初级发展阶段。;;鼎立和谐家园 中央景观广场