世联地产圣地亚哥跟市场定位跟营销规划资料.pptVIP

圣地亚哥项目市场定位 项目背景 项目处于漳州龙池，厦门人相对陌生的区域，但车程仅20分钟 本区域为工业区，周边环境不佳，配套欠缺 地块本身具备山、远景海资源可以利用 属于大盘物业，住宅32万占厦门2004年销售量的1/10，别墅7万多的量占2004年销售量的2/3 为达到销售利润，初步测算，TH售价5000元/平，住宅3000元/平，别墅7000元/平，商业8000元/平； 要解决的四大问题 板块格局：外围版块竞争力不强，西岸，尤其是海沧新城竞争力最强；本项目在价格和形象上回避了和龙池的直接竞争；项目应往海沧靠，但要关注海沧新城的竞争和分流 1、交通、价格、环境、社区等为驱动市区人口外流的基本要素。 2、外围的各个板块供应量都不算大。 3、海沧板块由于良好的位置和政府的重点规划成为吸引岛内置业者的首选。 4、龙池板块由于距离远又属于漳州，而无法形成房地产开发热点区域等原因，对岛内拉动力较弱 目前郊区版块客户分布、驱动因素 从发展条件看，厦门以被动郊区化为主，少量主动郊区化为辅（自然资源或特殊产品资源） 后花园（新市镇概念）机会判断——将成为本项目一个大的机会点；但要想持续成功，必须突破现有障碍 参考借鉴：郊区居住客户发展的三种类型 深圳的郊区化初始阶段：1999年-2000年； 郊区三大剑客： 三足鼎立。 圣地亚哥住宅的客户定位和演变 客户描述—新厦门财富阶层（