房地产周期的简明逻辑-20190823-中信建投.pdf

[table_main] 宏观深度模板 证券研究报告 ·宏观动态 房地产周期的简明逻辑 宏观经济 从“购地驱动”到“施工驱动”。2018 年购地和开工面积增 速暂时性走高，反映房企销售高峰后的补库存动机，但此轮周期 [table_invest] 可能有所钝化。2018 年土地购置费贡献了全部的房地产投资增 黄文涛 量，建安工程、设备工器具购置的拉动率都为负。这种情况在2019 huangwentao@ 年得到改善，土地购置费的拉动率显著降低，建筑工程的贡献转 010 正，拉动房地产投资增速回升。在“施工景气”的带动下，2019 执业证书编号：S1440510120015 上半年扣除土地费的房地产投资增速相比 2018 年大幅增长。因 此我们认为，考察以施工为形式的资本形成，对于理解今年房地 产周期的宏观影响更具意义。 研究助理：徐灼 xuzhuo@ 融资加速资本形成。2019 上半年的宽信用支持了房地产融资 010 回升，部分直接体现为金融机构对开发商的贷款，另一部分则通 过期房销售和居民购房贷款支持房地产开发资金来源增长。在信 用扩张的支持下，2019 年以来房地产施工周期景气回升，7 月施 工面积增速9%，创2015 年以来的新高。得益于施工景气的支撑， 发布日期： 2019 年8 月23 日 2019 上半年房地产投资增速站上了2015 年以来的高位。 销售和施工周期恐难回升。未来在“房住不炒”和“因城施 策”大政策基调下，随着货币化棚改退潮，叠加货币周期处于低 位，预计未来全国性房地产销售周期回升不易出现。在融资收紧 的影响下，当前处于高位的房地产施工周期也有下行压力。如果 房地产施工周期回落，也可能对工业库存周期的运行造成一定扰 动，二季度以来钢铁库存去化情况相比往年更为不畅，8 月当月 的钢材库存水平处于历史同期的高位，或与基建增速较慢有关， 如果未来施工回落，可能增大年内钢铁库存的去化压力。 预计房地产竣工周期可能景气回升，但竣工周期对总量消费 的拉动不宜高估。2019 年房地产施工周期处于相对高位，可以对 未来的竣工增速回升产生传导作用。我们认为，即使未来竣工周 期景气回升，其对总量消费的拉动率也不宜高估。社零口径的地 产系消费中，家具类零售增速与竣工增速有一定的正相关性，建 筑及装潢材料类、家用电器和音像器材类社零增速与竣工增速的 正相关关系较为微弱。考虑到家具类零售仅占社零总额的0.6%， 竣工回升所导致的家具零售增长可能难以显著拉动社零总额增 长。 请参阅最后一页的重要声明 3613916:46 宏观经济研究 宏观经济报告 正文目录 一、从“购