不动产适用善意取得制度的限度-法学研究.pdf

不动产适用善意取得制度的限度 朱广新 内容提要：不动产登记簿的公信力和善意取得制度是两种构造迥异的物之交易信赖保护 机制。善意取得制度以占有不足以充分表征动产所有权为构造前提，以竭力衡量所有权 人与善意第三人的利益关系为轴心；不动产登记簿的公信力制度以不动产登记簿可以作 为权利外观为构造前提，以完备的不动产登记制度为根基。善意取得制度的效果只能是 第三人由无权利人取得物权；不动产登记簿的公信力所具有的效果不但有积极信赖保护 与消极信赖保护之分，且其积极信赖保护的内容除由无权利人取得物权外，还包括由有 权利人取得物权、受领给付、获得权利顺位等。因此，以善意取得制度保护不动产交易 的便捷与安全，其局限非常明显。物权法第１０６条应限缩解释为主要适用于动产，不动 产交易的信赖保护可通过解释物权法第 条来实现。 １６ 关键词：主观权利 信赖保护 善意取得制度 善意取得效果 不动产登记簿的公信力 　 　 　 　 物权是一种主观、抽象的存在，且具有绝对性。如何识别物权并以此确保物之交易的便捷与 安全，是物权法上的重大问题之一。大陆法系各国或地区的民法典为此皆确立了物权变动的公示 规则，并以公示规则为基础，或仅创立了适用于动产交易的即时取得制度 （法国、日本等），或 建立了分别适用于动产与不动产交易的善意取得制度、不动产登记簿的公信力制度 （德国、瑞 士、我国台湾等）。 民法通则虽然确立了动产物权变动的公示规则 （第 条第 款），但未规定善意取得制度， ７２ ２ 至于不动产物权变动的公示规则及不动产登记簿的公信力制度，更是只字未提。不过，立于法制 〔 〕 １ 变革潮头的学说与司法，自１９８０年代末期始，即承认了善意取得制度。 几年后，随着不动产 交易市场的形成、不动产物权变动公示规则的建立，不动产交易的信赖保护问题遂凸显出来。对  清华大学法学院博士后研究人员。 本文曾在清华大学法学院 “民法九人行”学术沙龙中讨论，沙龙成员崔建远教授、王闯法官、王轶教授、王洪亮副教授、 韩世远教授、戴孟勇博士、耿林副教授、吴光明博士生、宋鱼水法官、王成副教授等先后提出诸多批评和建议，在此谨 致谢意。 〔 〕 参见王利明等：《民法新论》下册，中国政法大学出版社 年版，第 页以下；《最高人民法院关于贯彻执行 １ １９８８ ７１ 〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见 （试行）》第 条。 ８９ · · ４０ 不动产适用善意取得制度的限度 〔 〕 ２ 此，有些学者认为应继受不动产登记簿的公信力制度； 另有个别学者则提出，不动产也可以 〔 〕 ３ 适用善意取得制度或不动产交易可准用善意取得制度。 上述两种意见，藉受立法机关委托起 草物权法学者建议稿之机而成对立之势。梁慧星教授负责的 “物权法草案建议稿”采德国立法 例，严格区分动产与不动产交易的信赖保护方式，主张分别确立不动产登记簿的公信力与动产善 〔 〕 ４ 意取得制度； 王利明教授负责的 “物权法