目录2导论3房地产定位及其与国民经济的关系5空置、泡沫、周期6房地产管理6土地改革特征.docVIP

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目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 导论 2 房地产定位及其与国民经济的关系 3 空置、泡沫、周期 5 房地产管理 6 土地改革特征 6 现代不动产的相关基础理论 6 不动产市场 8 房地产定位 10 房地产营销整合 12 可行性研究 14 不确定性分析 17 房地产金融 18 地租 20 导论 不动产是市场博弈,又不仅仅是市场博弈 市场博弈的原因: 主体是多元的,主体的行为构成博弈 市场是不透明的,信息不对称 行为之间呈现不清晰的关联 博弈不仅发生在市场对立的供需之间,而且发生在供需内部。 不仅仅是市场博弈 博弈的均衡结果和经济的健康发展之间存在“认知差异存疑:外部性?”,因此需要看得见的手和看不见的手共同介入 存疑:外部性? 社会可以通过政府改变博弈规则,从而改变市场博弈的利益分配 房地产的相关概念 房地产的概念 定义此概念来自课本:建筑地块和建筑地块上的以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利 此概念来自课本 房地产的三种存在形态:土地、建筑物和房地合一 房地产的三要素 实物:有形实体、质量[Quality]、功能 权益:权利、利益、收益 区位:自然地理区位(不变),经济地理区位(可变) 房地产的属性 自然属性:固定性、耐久性、异质性 经济属性:数量有限性、用途多样性、既是消费品又是投资品、保值性、流动性差、投资收益回报的不连续性 社会属性:一定区域内房地产项目之间会互相影响、房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性、易受政策影响 土地的概念(略) 土地的特性 自然特性:位置固定性、面积有限性、质量差异性、永续利用的相对性(应该指作为农业生产资料的农地,只有在合理使用的情况下,才可以被永续利用 ) 经济特性:供给的稀缺性、利用方式的相对分散性(多样性)、利用方向变更的困难性(难以恢复、不可逆性)、土地的增值性、规模报酬的非线性存疑:呼唤笔记增补 存疑:呼唤笔记增补 社会属性:权力设置和行使限制、相邻关系限制、土地使用管制 房地产业 定义:从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称,属于第三产业。 活动领域 土地开发和再开发 房屋开发 地产经营:土地出让权的出让、转让、租赁和抵押 房产经营:房产的买卖、租赁和经营 房地产中介服务 相关专业名词 宗地:地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块 容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。 容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 绿化率:绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与宗地面积的比率 建筑密度:宗地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比 折现:将未来收入折算成等价的现值。 通平状况(工程施工前): 三通一平:水通、电通、路通;场地平整 四通一平:水通,路通,电通,电讯通;场地平整 七通一平:供水,排水,道路,供电,电讯,供热,供气;场地平整 生地:已经完成土地使用批转手续(包括土地使用权出让手续),可用于建筑的土地;但是不具备全部的三通条件,也不具备一平条件。 毛地:已经完成土地使用批转手续(包括土地使用权出让手续),具备三通条件,但是不具备一平条件。 净地:已经完成土地使用批转手续(包括土地使用权出让手续),具备三通一平条件。 熟地:已经完成土地使用批转手续(包括土地使用权出让手续),具备七通一平条件净地和熟地的区别存疑,可直接用于建筑的土地。 净地和熟地的区别存疑 房地产定位及其与国民经济的关系 房地产的产业定位 性质定位:广义兼指二、三产业,狭义仅指第三产业 功能定位: 基础产业地位 07年简答第一题 是社会经济活动的基本物质前提,是国民经济发展的基本保证 是人口素质提高和社会全面进步的基本条件 是城市经济发展和城市现代化的重要基础 是社会财富创造的重要源泉 支柱产业地位 GDP比重和增长速度都足以称为支柱产业 产业链长,关联度大,能直接或间接的引导和影响很多相关产业的发展 有利于高新技术的应用和扩散 房地产业与国民经济的关系 国民经济重要变量对于房地产业的影响 国民收入,+(一阶导,表示正负关系),+(二阶导,表示幅度关系) 投资水平,+,?(需要依据影响力和感应力测评) 消费水平,?(一般正相关,但是也有特例),?(受到预期、借贷和影响偏好的影响) 利率和经济增长率:?(相

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