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物业管理（第2版） 第一章 物业管理概论 PAGE PAGE 30 PAGE PAGE 31 第一章 物业管理概论 学习目标 通过对本章的学习，应掌握如下内容： 1．物业及物业管理的含义； 2．物业管理的起源和发展； 3．物业管理的目标、内容和原则； 4．物业管理与社区建设的关系。 导言 物业管理作为中国改革开放后伴随经济体制的转轨和住房制度改革的深化而出现的一种新型房屋管理模式，具有社会化、专业化和市场化的特征，不仅在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中起着至关重要的作用，而且也是现代城市管理的重要组成部分，是社区建设的重要力量。本章作为全书的基础，主要介绍了物业管理的基本概念，物业管理的起源和发展，物业管理的目标、内容和原则，以及物业管理与社区建设的关系等内容。 第一节 物业管理的基本概念 一、物业 国际上，“物业”是一个通用的习惯词汇，与房地产、不动产表达同一种含义；但在我国，“物业”则有其约定俗成的内涵，与房地产、不动产有一定的区别。 （一）物业的含义 “物业”一词译自英文的“Estate”或“Property”，其本义为财产、资产、房地产或拥有物等。在20世纪80年代初期，“物业”一词由我国港澳地区传入我国沿海及内地，并逐渐被民众接受和使用。在我国港澳地区，物业特指与地产相联系的房产，主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物。建设部住宅与房地产业司物业管理处 根据2008年3月公布的《国务院机构改革方案》的规定，“组建住房和城乡建设部。不再保留建设部”。本书中凡以“建设部”或“原建设部”出现的，均指机构改革前的建设部，对应现在的住房和城乡建设部。同时，建设部原相应机构也做了调整，下文不再一一说明。在1994年6月的《简述物业管理》一文中对物业下过定义，在一些地方性法规，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和《上海市居住物业管理条例》中也对物业进行了界定，但我国法律法规对物业尚无统一的定义。《物业管理条例》（国务院令第504号）对“物业”一词亦无明确定义，但从《物业管理条例》第二条中“物业管理” 根据2008年3月公布的《国务院机构改革方案》的规定，“组建住房和城乡建设部。不再保留建设部”。本书中凡以“建设部”或“原建设部”出现的，均指机构改革前的建设部，对应现在的住房和城乡建设部。同时，建设部原相应机构也做了调整，下文不再一一说明。 一般来说，物业是一种具体的物质存在形态，由土地和附属建筑物构成，是建筑物与建筑地块的统一。因此，一个完整的物业应由以下四个部分构成。 1．房屋建筑物本体 房屋建筑物本体可以是供居住用的住宅房屋，也可以是非居住用的厂房、仓库、商场等。以居住物业为例，建筑物本体既包括业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位，也包括一幢住宅内部由整幢住宅的业主和使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面及屋面等部位。 2．附属设备 附属设备即房屋建筑物内部的各项附属设备。以居住物业为例，附属设备既包括住宅内部的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备，也包括住宅内部由整幢住宅的业主和使用人使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。 3．公共设施 公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窑井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。 4．场地 场地是指物业管理区域范围内的建筑地块、庭院、停车场、小区内非主干交通道路等。 （二）物业的分类 物业可从不同角度进行分类。从物业管理的角度出发，可以将物业按使用功能不同分为以下四类。 1．居住物业 居住物业是指以居住为主要功能的物业，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等。 2．商业物业 商业物业是指以收益性经营活动为主要功能的物业，包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店及康乐场所等，以及以收益性办公服务为主要功能的其他物业，如办公楼等。 3．工业物业 工业物业是指以生产经营活动为主要功能的物业，包括工业厂房、研发用房、仓储用房等。 4．公共物业 公共物业是指用于公益目的的物业，如车站、机场、医院、学校、图书馆等。 需要指出的是，在科学技术日益发展的今天，一些高科技建筑和绿色建筑涌现出来，如健康住宅、智能楼宇和节能型住宅等。对这些富有一定技术含量的物业类型如何进行管理值得专题探讨。 二、物业管理 物业管理是一种有别于以往传统房屋管理的新型管理模式，在现代社会，优秀的物业管理已成为房地产增值的重要动力源。 （一）物业管理的含义 《物业管理条例》第二条对物业管理的定义是：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业