容积率与产品的对应 关系.pptVIP

容积率与产品的对应关系 先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响 当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： ?市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ ?开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ ?增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？ 先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响 当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： ?市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？ ?面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ ?为什么没有做出想要的产品？ 先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响 市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2： ?竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ ?别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？ ?高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？ 先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响 某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： ?为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ ?销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？ 对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式 谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。 实际上应该怎么理解容积率？ 基本概念 实际上应该怎么理解容积率？ 基本概念 影响建筑密度的因素1 影响建筑密度的因素2 影响建筑密度的因素3 影响平均层数的因素 ①建筑限②高经济性③公摊面积 其他因素——建筑退线 由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。 决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局 决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局 一、点群式布局（组团式布局） 特点： 点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。 决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局 二、行列式布局 特点： 行列式布局采用条式单元住宅或联排住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采用行列式布局对房型设计较为有利，所选用的房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。 决定容积率的其他因素 其他因素——楼盘布局 三、围合式布局 特点： 所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。 不同容积率区间的住宅类型 容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性 为实现销售金额最高，应尽量提高单价高的产品建筑面积 高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景:①产品需求量大②房价增长空间较大③位于城市中心的成熟地段\交通便利④市场对高层产品接受度高 化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段 ▼标准层消化容积率 ▼超高层消化容积率 ▼超高层消化容积率 容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字 我们需要理解容积率的哪些问题？