不同楼型中楼层情况分析.docxVIP

关于不同楼层房价变化的简单分析 序言 买房一直以来都是一件需要认真抉择的事情，房价则更是成为了人们考虑的最主要因素之一。决定房价的因素很多，地域、环境、周边、学校、医院、户型、朝向等等，同时，随着当下城市中高层住宅越来越普及，楼层也是越来越高，不同楼层的房价也有了较大的差异。 在这里，我们将用这篇文章来简单讨论一下房价和楼层的关系，引出这几个问题：楼层和房价之间大概是一个什么样的关系也就是各个楼层之间有什么样的差异？造成这种差异的主要因素有哪些？受到这些因素的影响，开发商又一般将怎么对不同楼层进行定价？ 不同楼层的价格差异 我们在此暂时不考虑低层住宅和别墅，因为这两种住宅类型价格受楼层高影响较小，我们在这里着重讨论高层住宅的价格形势。 经过总结，一般来讲，高层住宅的价格大致有以下趋势。 最低几层一般价格普遍不高。 从四层往上价格开始有明显的上升。 距地面10M多得部分楼层由于“扬灰层”的影响，价格也普遍不高。 随着楼层的进一步往上，价格则基本上统一的越往上越贵，楼顶由于比较特殊，价格一般较便宜。 这便是大部分高层楼层定价的趋势所在。上面讨论的价格趋势是一般情况。当然，可能还会有一些由特殊环境等影响的特殊定价方式，比如高压电、铁轨等。暂时不考虑特殊因素。 那么这种楼层上普遍的价格差异是由那些因素造成的？人们为什么考虑这些因素。下面主要从对于购买者生活的影响这方面来讨论人们对于楼层选择的一些偏好，从而进一步使售价受到影响。 影响人们选择楼层从而决定价格的因素 从购买者的角度出发，一般来讲楼层主要分为以下几个大类。 一楼到三楼。 他的优点在于人们通常生活在树冠下，离地面很近，常常能倾听到树枝敲打窗户；要说心理上舒适，这里是最好的；同外部世界保持现实联系，不用朝下瞧人。但接近地面的生活也有不足：首先，在空气无明显上下升降的情况下，汽车及工业生产产生的有害气体主要散布在低层，离地面高处空气质量要好。其次，二氧化碳气体比氧气重，无风的情况下，低层二氧化碳含量高，不利于人的身体健康，多年不用的深井，人下去后窒息就是这个道理。再次，雾是水气与灰尘结合的产物，下雾时有害颗粒主要集中在低层。除此之外，一楼铅等重金属集结，其实对老人也不利。还有人可能会认为，三楼是最理想的，而恰恰正是这里集结了大量有害物质。四楼、五楼的有害物质就少得多，因为它们开始下沉或水平方向消散。 四层到七层之间。 楼层选择在10米至18米之间的高度是比较理想的，按楼层计算，四、五、六、七楼是比较理想的，尤其是五、六层楼最好。 3、 八楼到十一楼层。 首先，八楼到十一楼层环境学上所谓的扬灰层，空气中的尘埃、有害物质在这个高度有个停留的过程，说白了，楼宇的8－11楼之间灰尘会逗留其间，在此过程中，居住者会与灰尘“同呼吸共命运”一段时间后再“吻别”。再次，噪音污染厉害，许多消费者以为身居高楼就能“远离尘嚣”，谁能想到，真正在一楼倾听车辆噪声，还不如在8－14层听得真切。这是因为，声波的路线跟树木和建筑物的多少有关。声音通常以最短的路线传播，有时高层同样听见汽车干线上的嘈杂声，原来，有时声音会自由地往上走，直至高层的窗户。声波是以立体传播的，向上的并不比向两边的弱，高层楼接收到的声波要比同一幢楼低层来得强。而低楼层却因受到周围低矮建筑物及树木等物的阻档和吸收而相对减少了噪音。最后，由于客观上高空中空气比低处稀薄，氧气量减少，地心吸引力也有所减少，对患有一些病症的病人有不适合之处，尤其是患有慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、脑血管以及内脏有病变的病人，长期生活在高空中对其病情发展不利，有可能会加重病情。总之，这几层是不太有利的楼层。 十二层以上楼层。 从十二层开始往上，空气较下面楼层明显有所改观，同时由于高度较高，景观一边也比低楼层占有优势，而且越往上，这种优势就越明显。所以高层楼层一般受到多数人的欢迎。 同时，顶层由于他的特殊性而有所不同，因为一般业主可能会担心顶层的防水、防寒、防晒等多方面的考虑。 开发商一般简单采取的定价策略 在第二部分，我们列举了一些楼层的大概优略势，楼层的定价则是由这些优略势来基本确定的。当然，不同的地域、不同的环境静、不同的公司，在定价策略上会有所不同，但是有种比较基本的方法是大部分情况下高层住宅楼层定价可用的。我们对于这种较为简单和普遍的定价方法做一个简单的介绍： 7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房12～13层是基准价。基准层以下的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时，价差系数是正数，也就是要加价。楼层