定金无法弥补实际损失,该如何要求赔偿.docxVIP

定金无法弥补实际损失，能否主张实际损失赔偿 文：隆安上海律师事务所 吴取彬 联系电话【导读】：合同中通常约定一定数额的定金，以保障合同顺利的履行，否则任何一方违约导致合同无法继续履行的，都可能以损失定金为代价。然而，当一方违约后，定金无法弥补实际损失，能否向违约方主张实际损失赔偿，且看下面案例，守约方支付100万元的定金，却主张780万元的经济损失： 案情简介 2009年3月17日，原告张某、李某与被告某科技发展有限公司（下称“科技公司”）签订定金协议（以下简称“协议”）一份，约定：某科技公司愿意将其依法取得某市某区某路某号的土地使用权（土地用途：工业用地，土地面积：120亩）转让给张某、李某，转让价格根据交易方式的不同而不同，如果直接办理土地使用权转让，则成交价格为人民币50万元/亩，即总的成交价为6000万元，若张某、李某直接受让科技公司100%的股权达成转让目的的，则股权转让款为人民币5500万元；张某、李某应于协议签订之日起三日内支付定金人民币100万元；同时双方约定于2009年4月8日正式签订土地使用权转让合同或股权转让合同。合同签订后，张某、李某依约向科技公司支付了定金，但是科技公司并未依约履行协议，拒绝与张某李某签订土地使用权转让协议，其股东也拒绝签订股权转让协议，并于2009年4月16日，将定金退还至张某个人银行账户。2009年4月20日，科技公司的股东通过股权转让的方式将持有的科技公司股权转让给第三方，转让价格为人民币6280万元。张某、李某获悉后诉至法院要求判令科技公司赔偿经济损失人民币780万元。 科技公司辩称，定金协议虽是科技公司签署，但是现在科技公司的股东已经发生变更，科技公司的现股东是通过股权转让的方式获取科技公司的股权，如果张某、李某要追究违约责任，则应该追究科技公司原股东的违约责任。另外即便科技公司应承担违约责任，最多是根据定金罚则，赔付定金100万元，张某、李某主张的赔偿损失无法律依据。 法院判决 法院经审理认为，科技公司与张某、李某签署的协议合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，现科技公司单方面解除协议，致使协议目的不能实现，理应承担相应法律责任。根据双方签署签约协议的约定，双方当事人约定的定金是立约定金，房地产公司拒绝与张某、李某订立正式转让合同，应当适用定金罚则。但是，科技公司拒绝将系争土地使用权转让给张某、李某，致使张某、李某利益受损，根据《合同法》113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。科技公司的原股东以高于协议约定价格，将股权转让给现股东，其差价应视为张某、李某所受到的损失，因此，张某、李某实际损失远高于本案约定的定金。故张某、李某要求科技公司赔偿损失780万的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。法院随即判决科技公司于判决生效之日起十日内赔偿张某、李某损失人民币780万元。 律师析案 本案的焦点问题：一是张某、李某仅能依据定金罚则要求科技公司双倍返还定金，还是张某、李某可以在定金之外，进一步主张实际损害赔偿；二是如果能够进一步要求实际损失赔偿，那么损失赔偿的范围应该如何确定。 首先，关于除定金之外能否要求进一步获得赔偿的法律问题。 我国《合同法》第十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。同时该法第一百十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，合同法对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定，只能选择其一。但是，违约金与损害赔偿金的概念、法律性质毕竟不同，而且，对于定金和损害赔偿的选择，合同法则无明确的法律规定。笔者认为，在法无明文规定的情况下，应根据《合同法》的基本原则来分析，即应根据《合同法》的“诚实信用”原则与“公平、公正”原则来分析当定金与实际损害并存时，守约方是否可以在定金罚则之外进一步主张实际损失赔偿的问题。笔者认为，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，非违约方仍可向违约方主张损失赔偿。 针对本案，张某、李某交付定金目的是为了订立正式的土地使用权转让合同或者股权转让合同，张某、李某交付定金后定金合同依法生效，但科技公司收受定金后，以其行为，明确的表明了拒绝继续履行该定金协议，应当适用定金罚则。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干