《宿州深圳家居产业园营销策略分析》-毕业设计（论文）.docVIP

2013届本科生毕业论文 宿州深圳家居产业园营销策略分析 PAGE PAGE 15 绪论 随着我国经济的快速发展，房地产业获得了良好的发展契机，己经成为我国的支柱性产业。近几年宿州房地产行业发展较为迅速，很多企业纷纷到这里开发项目，房地产企业的竞争也较为激烈。宿州深圳家居产业园项目是集家具制造、物流仓储、商贸流通、园区于一体的综合性家居产业新城。项目规划占地面积15平方公里，总投资580亿元，分三期六年开发。目前一期商铺已经开发完成并在销售。在政府调控强化，房价预期下跌的环境下，市场竞争日趋激烈，宿州深圳家居产业园项目的销售受到了很大的挑战。本文以中国宿州深圳家居产业园项目为研究对象，结合本地房地产市场的环境进行深入分析，并在SWOT矩阵探讨的基础上提出了该项目的STP战略，进而对项目系统的提出了产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略。希望本课题的研究对宿州深圳家居产业园项目的顺利发展提供智力支持，并对类似家居产业园的项目提供借鉴。 一、宿州深圳家居产业园的发展现状 (一)宿州深圳家居产业园简介 中国宿州深圳家居产业园位于宿州市汴北新区，规划占地15平方公里，总投资580亿元，分三期六年开发。本项目是宿州市政府组织，中国家具协会与安徽省家具协会牵头，全国各省家具协会配合，深圳、东莞、中山、顺德、苏州、成都、河北、北京八大家具生产基地合力打造的全国性家居集散中心与生产基地。宿州深圳家居产业园以家具行业为主体，旨在满足珠三角等东部沿海地区家具企业向中西部地区进行转移的需求。该项目采取政府主导、企业投资建设的开发模式，由深圳市家具行业协会、安徽省家具协会、香港兴利集团、安徽瑶海集团联合组建宿州海鹏家居产业投资有限公司进行开发建设。建设集家具制造、物流仓储、商贸流通、行业会展、教育科研、商业居住六大板块于一体的综合性家居产业园。 (二)营销现状分析 该产业园自2013年7月6日开盘，截止到2014年5月，已经销售了33栋品牌旗舰馆，销售额为4.6亿元。项目先开发的是北部一平方公里的商贸区，首期推出F地块的5#、6#、7#、8#、11#、12#、13#、17#、24#、19#、26#、27#、28#、29#、18#、16#、15#、30#、32#、33#。目前在卖的一期商铺的面积区间为20-60平方米，其中，28-30平方米的商铺更受市场欢迎。一期商铺的总面积为16万平方，最先推出36幢品牌旗舰馆，其次推出建材市场、再推出配套住宅和商业街。自项目开盘到现在，商铺的销售状况还是很不错的，一期的商铺销售火爆，目前一期商铺一楼二楼仅剩部分房源，从成交记录来看，二十平方的小商铺比四五十平方的大户型商铺卖的相对较好，并且一楼的商铺比二楼商铺更受市场欢迎。 从开盘到现在，之所以取得这样的成绩，取决于以下几个因素：首先，从产品设计来看，商铺的面积小到20平方米，大到60平方米，例如：二楼20平方米的小商铺，总价十万左右，返租过后总价才八九万左右，对于那些资金有限又想投资的顾客无疑是个很好的选择。其次，政策引导以及各地协会的鼎力支持为该项目的宣传起到了至关重要的作用。最后，巨额广告的投入和专业的销售团队，可以更好的寻找目标客户，完成项目销售工作。 (三)当前营销面临的挑战 随着市场经济的发展和城镇化水平的提高，房地产开发商的数量越来越多，宿州深圳家居产业园和其他项目一样面临着巨大的挑战。在激烈的竞争环境下，宿州深圳家居产业园要不断的探索新的营销模式，以全新的姿态来迎接挑战。 当前营销面临的挑战，大致可以总结为以下几点： 1.利润水平逐渐降低，风险却越来越大 尽管宿州深圳家居产业园的规模越做越大，但利润水平却越来越低。在激烈的竞争环境下，各个房地产开发商通过价格折扣来吸引消费者。例如，恒大御景湾2期推出存2万抵5万的认筹优惠，宿州元一公园道一号推出购房享总价减5000元优惠的活动。在激烈的竞争环境下，宿州深圳家居产业园也推出了多种优惠活动，比如若一次性付款打97折、老带新立奖1000元、买商铺送36寸液晶电视等。在此环境下，宿州深圳家居产业园项目的利润水平在不断下降，项目的风险与日俱增。 2.负债率越来越高，资金需求越来越大 因为该项目共规划面积15平方公里，总投资580亿，规划分三期六年建造完成，项目一期已经建造完成，现在在卖的是一期的36幢品牌旗舰馆。二期正在规划建造中，一期资金还没有完全回笼，二期项目的动工又需要很多的资金做支撑，在此形势下，项目银行贷款利息增加，导致项目负债率不断提升。 3.宣传力度不够，营销方式单一 宿州深圳家居产业园的营销团队主要有分销和直销两部分，他们的营销手段大都是以“扫街”的形式在各个乡镇发单页和口头描述，项目很少利用网络进行营销，在