土地增值的若干政策解析.pptVIP

《清算管理规程》国税发〔2009〕91号 （一）概述 房地产项目土地增值税清算（申报）:纳税人在符合土增税清算条件后，依照税收法律、法规及土增税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土增税税额，并填写土增税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清该房地产项目应缴纳土增税税款的行为。 企业是土增税清算主体，税务机关依据清算申报实施清算审核。 （二）清算条件 1.应清算：（1）项目竣工全部销售；（2）整体转 让未竣工决算项目；（3）直接转让土地使用权。 2.可清算：（1）竣工项目已转让、出租、自用的 房地产面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以 上；（2）取得预售许可证满三年；（3）申请注销税 务登记；（4）省级税务机关规定的其他情况。 渝财税〔2015〕93号：清算单位中房管部门核发的最后一个预售许 可证时间满三年的。 （三）清算申报 应清算项目：应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续（负必须申报法定义务）。 可清算项目：主管税务机关进行“是否清算”评估。 1.确定需要进行清算的项目，下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 2.确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估。 （四）清算资料 1.土地增值税清算申报表及其附表 2.房地产开发项目清算说明：房地产项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况。 　 3.各类相关资料：土地合同及价款凭证；项目规划、施工、预售、竣工决算资料；贷款利息凭据；相应项目记账凭证等，与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。　 4.鉴证报告：委托税务中介机构鉴证的清算项目，提供土增税清算税款鉴证报告。 （五）清算审核 　 案头审核：对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。 实地审核：在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。 （六）清算结论告知 土增税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限 。 适用文书：《税务事项通知书》 （七）市局清算要求 《关于进一步加强房地产项目土地增值税清算工作的通知》 （渝地税函〔2015〕114号） 土增税清算严格履行“清算通知、受理申报、清算审核、结论告知”的相关程序： 一是厘清企业清算申报责任与税务机关的审核职责，清算审核必须建立在企业清算申报的基础之上；二是坚持清算审核必须案头与实地相结合；三是清算结论应集体研究，以区县局名义作出；四是清算结论以及办理补、退税期限应按法定程序告知企业；五是普通标准住宅减免税应履行减免管理手续。 六.特殊业务处理 （四）标准厂房销售 按照重庆市工业园区建设的有关规定，建造标准厂房（都市工业楼宇）销售： 对未达到土地增值税可清算条件的，在办理房产转移登记环节预征税款； 达到可清算条件，按房地产项目清算税款。 《关于加快提升工业园区发展水平的意见》（渝府发〔2014〕25号） 1.房地产开发三级以上资质的开发企业建设标准厂房； 2.市经信委、财政、建委、国土房管、规划下达《标准厂房建设项目确认书》； 3.开发业主自用面积不超过30%，税前利润不超过销售收入的10%。 六.特殊业务处理 （五）合作建房 《重庆市城市房地产开发经营管理条例》 项目联合建设主要条件： 1.项目土地出让金已支付完毕，并取得土地使用权； 2.联合建设各方中至少有一方具有房地产开发资质； 3.办理变更项目开发主体的手续。 六.特殊业务处理 （五）合作建房 常见形式：出土地方转让部分土地权属，将土地变更为与房地产企业（出资金方）共有；由房地产企业主导项目开发；各自分回房产，按约定分别初始确权。 不包括土地非共有的单方开发或销售： 1.全部转移土地使用权，以此分房或分利润。 2.以土地使用权作价投资到房地产企业。