《临沂中德地产项目汇报》-公开课件（精选）.pptVIP

临沂【中德·莱茵春天】 营销策划简稿 内容提要： 本报告将重点解决以下问题： 了解本项目所处的竞争环境，通过对产品的研究制定营销战略，使项目脱颖而出。 目 录 第一部分 宏观市场分析 第二部分 区域市场分析 第三部分 目标客户群分析 第四部分 项目SWOT分析 第五部分 项目规划与建设方案描述及建议 第六部分 项目推广思路与销售推广工作计划 第一部分 宏观市场分析 一、临沂市2004-2009年上半年宏观经济数据一览表  二、宏观经济增长情况特点分析： 1、临沂市经济发达，经济总量、人均消费能力居省内前列，是山东的经济大市，经济强市。 二、宏观经济增长情况特点分析： 3、临沂的经济主体是以非公有制经济为主要推动力的，民营经济的比重保持在70%以上，这是临沂经济繁荣昌盛的源动力。 4、临沂市的经济结构较合理，工业占主导地位，但是第三产业比重越来越高，随着06年开始的招商引资高潮，一批高新技术产业落户临沂，为临沂未来的经济腾飞插上了翅膀。 二、宏观经济增长情况特点分析： 5、临沂近五年继续传承大物流强经济的战略方针，并从06年开始对商业布局进行优化调整，批发市场改造提升稳步推进，胶合板、化工、装饰材料、厨具、汽配、摩配、家电和站前五金市场实现整体搬迁。澳龙国际物流城、香江物流园、鲁信钢材物流城、立晨国际物流中心等物流园区前期项目均已投入运营。立晨物流信息中心、交运信息中心、铁通澳龙物流信息中心等与全国近千家批发市场及国内外服务商建立了物流信息即时交流联系。从而继续保持在省内物流行业的核心地位！ 6、由于临沂的产业结构特点，临沂的人口结构中外地人口、流动人口比重较大，生意人居多，在临沂居住和投资的意愿比较强烈。 三、近五年房地产市场基本数据如下 ： 1、从年份上来看，临沂市的房地产市场经历了2006-2007年的发展高峰，2008年增幅有所下降，但是总量已经相当巨大。 2、从市场运营角度来看，临沂在2006-2007年的房地产繁荣是由于四个主要原因造成的： ★土地的集中放量； ★《临沂市城市总体规划（2005-2020年》的制定； ★城区内环境景观的大力改造； ★奥运经济带来的契机。 1、从年份上来看，临沂市的房地产市场经历了2006-2007年的发展高峰，2008年增幅有所下降，但是总量已经相当巨大。 2、从市场运营角度来看，临沂在2006-2007年的房地产繁荣是由于四个主要原因造成的：一是土地的集中放量，二是《临沂市城市总体规划（2005-2020年》的制定，三是城区内环境景观的大力改造，四是奥运经济带来的契机。 3、官方统计数据为宏观数据，实际上，临沂的房地产发展地方差异较大，在中心区域房价高达10000元/平方米以上，而在普通县城房价基本处在1600元/平方米。所以只能分析其总体走势。 4、从2008年下半年开始，临沂的房地产市场受到金融风暴影响开始进入调整期延续至今，主要特点表现在： （1）作为市场经济主体的非公有制经济，私营业主在金融危机影响下，进出口贸易规模下降，利润开始下滑，有些甚至关张，所以投资置业的意愿下降； （2）由于近两年临沂房地产市场的快速增长，城区房价已经上升到瓶颈价格，另外加上国家政策的调控，难以得到市场的认可，大部分消费者持币观望，期望房价能有所下降； （3）临沂在2007年集中放出土地约800万平方米，使得目前的房产供给状况如下： 截至2009年10月30日，临沂批准预售许可证数693个，批准预售的房屋面72平米，其中批准的预售住宅套数80859套，批准的预售住宅面积7839309.42平米。临沂可售房屋套数62641套，可售房屋面积5854732.13平米，可售住宅套数33203套，可售住宅面积3452533.64平米。 市场的供给量已相当巨大，市场消化能力在每年380万平方米左右，可预售的的房产总量可以消化3年，也就是说，供给大于了需求，临沂市场已经进入“买方市场”年代，房地产商之间的竞争在3年内将趋于白热化！！！ ★区域化比较明显：临沂已经形成了板块化的概念，大致可以分为城南板块、城西板块、滨河板块、北城新区板块、城中板块、罗庄河东板块。近几年，高档楼盘基本集中在滨河板块、城中板块、北城板块，价格最高的楼盘基本在滨河板块上，而其它区域则价格较为平缓。 ★价格倒置现象：市场中的高层项目和低矮层项目价格出现倒置现象，这是当地生活习惯和市场化逐渐成熟的标志。在临沂，多层、洋房、连排别墅的市场销售价格都远远超过其成本，而建筑成本更高的高层住宅的价格却比较适中，这是因为北方的住宅习惯所决定的，另外底层住宅的景观效果更好一些，都是消费者重点考虑的因素。 ★现房购买：消费者购买房产十分现实，