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关于明确若干企业所得税业务政策问题 房地产开发企业所得税由定率征收方式改为查帐征收方式征管衔接措施 一、背景 （一）查帐征收房地产开发企业面临的问题 1、收入的确认时间、方式和金额 2、项目未完工前成本的不确定性 3、项目未完工后成本的归集分配、以及附属设施的成本列支 （二）国税发[2003]83号文件我局在研究中 （三）总局计划出台房地产开发企业所得税征管办法 （四）我局面临的现状 2005年300户定率征收企业改为查帐征收方式。由于房地产开发企业核算的特点需要解决的问题 1、已经定率征收过的收入不能再征税，按配比原则，其对应的成本、税金也不能扣除。 2、由于按定率征收时，有的区县局对预售收入进行征税，今年或以后年度会计核算需转为收入、结转利润，涉及到纳税调整的问题 二、政策规定 （一）已按核定的纯益率征收了企业所得税款的收入部分 ，在改变为查帐征收方式后，该收入部分不再并入会计核算确认收入年度的应纳税所得税额。 该收入部分对应的项目开发产品建造成本、销售（营业）税金及附加，也不得在会计核算确认收入年度扣除。 （二）该收入部分对应的项目开发产品建造成本的计算 1、房地产开发企业开发项目（或开发品）建造总成本 2、项目（或开发品）可售面积实际单位工程成本=项目（或产品）成本核算对象总建造成本/项目（或开发品）成本核算对象总可售面积 3、不可扣除销售成本=已按核定的纯益率征