世联_江苏无锡融侨观邸项目定位整体营销执行策略总纲_106页_xxxx年.ppt

项目规模： 总占地：15.7万 总建面：35.2万 规划指标： 容积率：2.2-2.3 建筑形态：高层+洋房（洋房约占建面10%） 总户数：2600 一期开发：洋房 一期开发： 洋房 样板区及现场售楼处开放： 10月中旬 样板房开放： 开盘前一个礼拜 一期开盘： 12月底，10年一定开盘 本报告结构 ◆设定目标 ◆提出问题 ◆解答问题 目标分解 目标界定 4.15一系列新政将使市场进入长期的理性调控期，如何在淡市中获得热销 无锡房产市场进入快速发展通道，一线品牌开发商04年开始陆续进入，如何确定融侨的品牌地位 第二部分 进行战略方向思考并解答。 宏观政策对我们的目标有何影响？ 我们的竞争对手是谁？ 房价持续快速上涨、国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”、市场投资投机行为显露盛行 史上最严厉政策出台，市场进入观望期，短期抛盘增加、业主降价销售 市场情绪急转，一线城市 “缩量下行” 无锡市场成交骤减 无锡新推楼盘成交惨淡，客户普遍存在望跌心理和观望情绪 短期策略：增强价值营销，分析客户、深挖项目、加快推售长期策略：做好持久战心理准备 第二部分 进行战略方向思考并解答。 宏观政策对我们的目标有何影响？ 我们的竞争对手是谁？ 第二部分 进行战略方向思考并解答。 宏观政策对我们的目标有何影响？ 我们的竞争对手是谁？ 在锁定竞争对手之前，我们要清楚项目本体情况？ 代表新区未来形象中央商贸区，赋予项目最佳的发展空间 先进制造业功能板块105平方公里； 商贸商务功能板块25平方公里，着力打造中心商务商贸区和江南商贸城新区片区； 空港物流园区功能板块15平方公里； 高科技创新研发功能板块22平方公里，着力打造太湖国际科技园； 都市生态农业功能板块28平方公里； 生活居住区功能板块25平方公里，着力打造鸿山新市镇以及若干大型生活社区 紧邻中央商贸区标志性绿地“中央公园”和标志性商业“新之城”，中央商贸区“最核心”地段 17万平方米新区中央公园； 新区展示中心占地1.1万，建筑面积1.5万方，共分四层建筑； 新之城商业广场：无锡新区经济发展总公司投资建设开发，总建筑面积15万平方米，定位为区域性购物中心，是集购物、餐饮、娱乐、健身、休闲、教育为一体的综合性商业广场。 区域内稀缺性洋房产品及高品质新古典主义立面，代表新区高端产品线的观邸作品 借势中央公园，享受中央商贸区中央景观价值 3000平米高端会所配套，室内恒温游泳池、羽毛球馆等高端生活配套一应俱全 3000平米会所配套 ①室内恒温游泳池 ②儿童活动室 ③亲子活动室 ④乒乓球区域 ⑤健身区域 ⑥棋牌室4个 ⑦桌球室 ⑧多功能厅 ⑨羽毛球场 第三部分 寻找“与众不同”的融侨观邸——项目核心优势界定 思考 高层客户万科金域缇香的客户主要来自新区，由于09年投资氛围教浓，一部分外部客源 花园洋房东方王榭花园洋房的客户仍然是周边崇安、锡山区域为主，并且从万科金域缇香成交的十余组客户来看大多以区域客源为主 地缘性为主，产品敏感型，追求高品质的生活享受，以及城市价值挖掘者 核心价值梳理 第四部分 提出第三个问题并解答 策略总纲：强化并扩大唯一性，建立以项目为中心的价值评估体系 发挥优势，抢占机会 项目营销条件及入市时机 万科、金科：稳步推进，在第一个项目已经具备前期品牌树立及建立良好的口碑，才开始新项目的开发，进行规模扩张 预热期进行单独的品牌宣传活动，销售期主要采取客户反馈活动进行品牌和口碑维护 6、关键节点设置：要在激烈的客户争夺战争中取胜，合力打好三大战役 7、推售策略： 细节体现品质，精心打造几个亮点 欲扬先抑，给客户一个豁然开朗的惊喜感 生活化的气息无处自然流露出来，让客户可以向往 无论是一处园林，还是一间样板房，赋予它一个精彩的小故事 展示，既是为了面子，又不仅仅只是为了面子 客户愿意为看得到的买单 客户是非理性的，一旦被打动，就容易陷入其中 客户对假定“已经拥有”的东西同样无法自拔 实景细节、做足品质 制造惊喜打造亮点 生活化的气息、一个小故事，让其对自己未来的生活憧憬和向往 展示现行、充分超越竞争对手、充分体现项目细节和未来生活情景 3、完美展示策略 3、完美展示策略 第一展示——体现的案名及logo 3、完美展示策略 第一展示——通过项目的南北向城市干道进行绿化包装，营造项目中央景观的展示形象 绿化包装 3、完美展示策略 第一展示——销售中心利用高档材质和艺术做工突显项目的尊贵形象 展示中心设计,模型及专属物料展示 品质感极强，有别的与众不同的模型 项目专属的物料 艺术品的摆放 石材拼花地板 艺术品 3、完美展示策略 第一展示——全无锡绝无仅有的电子楼书给客户以尊贵享受 KawasakiTower\KawasakiTower\main\KawasakiTower.