世联_淄博华侨城_别墅营销策略_给广告公司.ppt

政策：90/70政策；淄博未来停止别墅类用地的供应； 市场：同类产品供应很少，无纯独栋别墅产品 产品：联排别墅为主，有少量独栋别墅 价格：6000—8000元/平方 无论从产品定位、 项目形象、 产品素质各个方面，淄博市场的别墅产品与本项目相比，我们可以得到如下结论： 本地情结： 华侨城别墅客户多为淄博本地人士，有本地情结，以购买本地最好的房子自住为目的的客户群体 主入口（树阵） 园林 样板房 强势视觉识别系统 人流汇集焦点 河畔大道 小会所 产品展示 社区展示 绿茵大道 形象柱/牌/墙 导视系统 项目酒店 现房组团 展示动线流程图 推售原则： 由于本项目的低密度产品属于市场稀缺，作为华侨城CLD产品体系中的标杆产品，其产品的价值标杆作用及价格提升溢价是推售的关键， 推售策略 前期（项目一、二期），上量开市，扩大客户的选择面，提高成交量，实现项目圈层，确保实现明年的销售任务 后期（别墅岛三、四、五期），限量惜售，分小批次推出房源，制造市场稀缺，并通过价格手段控制其销售速度，保证销售价格的实现。 样本区 一期区 二期区 三、四、五期 根据目标控制节奏，制造稀缺 时尚感的营造 Action1：卖场包装、样板间极尽的时尚展示 Action2：价值链营销：与知名奢侈品牌联动营销 Action3：与艺术界的跨界营销 展示原则: 将营销节点与工程节点统筹考虑：真正的做到了工程让步于营销，充分考虑每批推出房号的销售周期，工程予以足够配合； 坚持展示优先原则：包括会所、园林、样板房等展示空间，未达到最佳展示条件宁愿坚持不开放； 展示策略： 在可展示的各个环节及卖点要素上，不遗余力的进行高标准项目展示，强调城市豪宅的品味、格调，重视细节。提前让客户体验进行体验，以建立起良好的形象及口碑。 卖场、展示区时尚元素的利用 调整建议： 增强小会所的生活情趣，让客户体现到一些独特品味，和享受尊贵的服务 原有的包装基础上，增加雪茄房，和红酒窖 要点： 华丽气派的吊灯、高级沙发、名牌灯具、高级音响、泳池、区位+项目模型、项目楼书、户型手册、影视厅+3D影视片、管家式门卫、酒水服务生 会所时尚空间的营造——雪茄房、红酒屋 尊贵品质/影响客户/制造话题 卖场、展示区时尚元素的利用 类似奢侈品设计感的楼书 具备现代感的展示空间 具备艺术感的园林小品 别墅社区内私家路的包装展示 用时尚、亲切的方式制作社区私家路大门 路旗、围挡界定道路边界 要点：尊贵的生活气息、自由体验 现场钢琴演奏（背景音乐/影视节目）、新鲜水果、鲜花 现场煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花园里的 烧烤架 阳伞、青少儿玩具…… 随意出入、不限制活动、不限制摄影 管家式门卫、清洁服务生 样板房的尊贵时尚展示 园林 入口园林、会所周边园林、瀑布、私家路…… 要点：设计的再现、施工的品质、植物的效果 社区园林的精致时尚展示 模型——通过区位+项目整体模型与各户型的分户模型，体现项目建筑/园林品质和户内空间感； 3D影视片——通过影视片，阐述项目城市中心的区位及华侨城景观的唯美效果； 项目权益手册——业主各项权益及物业服务条款的集成 项目形象楼书——环境监测/产品使用说明/二次装修说明 管家式服务门卫——摆脱传统门卫着装，采取西装（衬衣）、领带（领结）、耳式对讲机…… 卖场内部的价值时尚展示 价值链营销：与时尚品牌联姻，系列品牌活动 结合营销节点，举办系列品牌活动：在精不在多 一方面，将本项目与时尚品牌建立价值联想，提升项目城市时尚的感觉； 另一方面，活动可以有效聚集现场人气，促进成交。 品牌选择上尽量选择大众时尚品牌如Ｄｉｏｒ，在迎合主流客户的基础上扩大受众面，避免曲高和寡的现象。 与艺术界举办跨界营销 邀请人气时尚人物到本项目参观，并参加客户活动，与本项目国际化、时尚前沿的形象相符。 身份感的营造 Action1：适当设置准入门槛 Action2：提升别墅的服务水准及服务体系 Action3：高规格的社交活动，营造圈层效应 适当设置准入门槛 预约看房 实现方式：要求客户提前一天预约看房 原则：这仅是一个适当门槛，未曾提前预约的客户稍作努力仍可获得看房机会 高规格活动的提前预约 实现方式：重大规格的酒会、高尔夫等客户活动需要提前预约 原则：仍然是适度原则，以服务好大多数客户为重 提升别墅的服务水准及服务体系 华侨城别墅物业跟公寓物业完全是两个不同的客户阶层，别墅客户所需要的身份感、尊荣感的体验远非普通客户所能