世联xxxx年1月南京苏宁环球璞邸项目营销策略总纲.pptVIP

谨呈：苏宁环球;提报思路;2008年，房地产产业全面调控年;2010年 ？;;;;;2010年相关政策明确增加普通住宅供给、减少抑制投机性购房，这一结构性调整的思路;差异化市场定位，强势营销快速启动，价格一步到位快速平台走量，实现快速周转及时锁定利润。;提报思路;本体分析—项目位置;本体分析——户型跳脱主流竞争，紧凑型产品为主;项目的意义：[案例借鉴] 中海在怡翠山庄之后开始确立深圳地产领导者品牌的地位；四季花城令万科获益良多;璞邸;项目目标;市场分析;区域扫描;竞争对手的扫描;项目地址：鼓楼区汉中门大街301号 总建筑面积： 150万 M2，住宅体量40万M2左右。 容积率：3 绿化率：30% 成交均价：16500元/平方米;苏宁睿城——高调推广+让利优惠;经济指标： 项目地址：东临秦淮河，南至凤凰西街，西至北圩路，北至清凉门大街 占地面积:169560.9㎡ M2 总建筑面积： 568000平方米 容积率：3.35 建筑形态：22幢住宅楼（11～30层），其中10幢（01～03幢、05～07幢、09、10、14、18幢）带有2层的商业裙房；2幢酒店式公寓（31层），均带3层的商业裙房；2幢写字楼（24层） 绿化率：30% 总户数：住宅，2647户；酒店式公寓：1120户 ;*;01幢-04幢电信、邮政职工内部认购，仅留有05幢、06幢出售，截止2月10日去化率38.1%，均价18238元/m2，预计2010年4月底出清;;项目地址：下关区二板桥351-471号 建筑形态：3栋16~17层高层、2栋5层叠加，共204户。 总建筑面积： 33397.32 M2 容积率：1.99 绿化率：39% 价格：成交均价16000元/平方米 建筑风格：ArtDeco 推广诉求：龙江北，桃源外。 ;;项目地址：鼓楼区江东中路333号，地处江东北路主干道，川江路与漓江路交汇处 。 建筑形态：4栋高层，1~5层为商业，01幢27层，02、03幢31层，04幢32层 总建筑面积： 177608.61 M2，住宅体量10万方左右。 容积率：2.79 绿化率：36.73% 车位数：1177 住宅总户数：616户 价格：15500元/平方米 ;户型丰富，主力户型为二房、三房，针对投资型需求，产品规划了一栋点式楼，紧凑型产品;; 作为最早的中产富人区龙江地区二手房交易活跃，侧面印证早期中产的再次购买已成为重要的市场支撑。 龙江住宅市场??消费群体还是以河西，下关，鼓楼西北的区域性购买力为主，以公务员，事业单位，高教科研人员最为活跃。他们代表着南京主流家庭的多次置业消费。 目前龙江片区主流价格段在15000~17000元/平米，单项目常规月去化能力在3000~6000平米，鼓楼与下关片区属性依然是市场购买力的重要分野，目前两区域同等类型产品价差在2000元/平米左右。 短期内龙江住宅供应量不大，但与江东门等热点地区的替代竞争将随着多个大盘的入市在2010年进一步升级，户型小型化，项目精品化，已经成为市场主流趋势。;目标分解;客群锁定;;;;目标客群特征总结;提报思路; 聚 焦 核心问题;提报思路;竞争对手回顾;住宅产品溢价模式;本项目溢价策略;1、占位龙江北，定义新奢华 江东北路地王，占位龙江北，与所有竞争对手建立区隔。同时提出新奢华项目高尚调性。 2、造场魅力龙江生活馆，引入跨界营销手段。 发挥售楼处地段和场地优势，持续进行品牌活动，起势活动，沙龙活动贯穿项目营销周期。 3、借助品牌营销载体，突破标杆人群，真正打出圈层效应 苏宁环球品牌早期楼盘，高端楼盘客户再次置业需求和影响力，重点突破关键客户。;ACTION1 定义 龙江北 新奢华主义藏宅 优雅呈现; 本案位于南京河西龙江地区，定淮门大街与郑和南路交接处。 该区域，东临古林公园、秦淮河，西接滨江风光带，南拥宝船公园，北达小桃园、明城墙景区。目前，已有下关区政府联合中冶集团、南京交通集团联合万科、上海世茂、天正等多家大开发商进入该区域，投资打造“南京新富人区”。 龙江居住人气旺盛，为南京最早的中产聚集区，经过十年的发展，生活便捷，配套齐全。以本案为圆心，一公里为半径画圈。在这“一公里优尚生活圈”内，金润发超市、新城市广场、省人民医院河西分院、龙江体育馆等成熟生活配套设施齐备。 得天独厚的自然条件+政府和开发商的联动开发+成熟的生活配套+极高的人气基础=龙江北 放眼南京河西滨江富人区： 南有“奥体南”，北看“龙江北”。 ;龙江北 价值梳理;龙江之于南京从来代表着成熟便捷而非尊贵身价，没有高尚气质就无法支撑形象。如同当年“鼓北”定义鼓