世联_青岛城阳地产项目整体定位营销策略提案_189p_住宅.ppt

报告纲要 投资放缓、出口受阻、CPI高位运行、货币政策持续从紧，经济环境发生变化 政府继续加强政策调控，08年房地产市场政策导向将持续从严 尽管一线城市的市场表现并不相同，但是观望气氛浓厚，市场转淡的迹象明显 2008年青岛住宅成交量开始下降，上半年楼市成交率仅为23.9% 08年以来青岛市内四区住宅成交量明显下降，除去四月份政策性住房大量供应的因素外，商品房成交量下降幅度超过65% 2008年4月份市内四区住宅共销售2214套，是近几年青岛市内四区成交最大的一个数字，但其中政策房总计是1836套，占四区本月销售住宅总套数的比例超过80% ！ 而同时2008年上半年青岛市商品房销售均价成交均价也小幅下挫，青岛追随一线城市进入淡市 市场在售项目销售速度出现较大程度下滑，各项目下降幅度均在50%以上，出现淡市特征表现 销售速度下降： 2008年市场在售项目销售速度比2007年下降较大幅度，各项目下降幅度均在50%以上 城阳房地产市场投资额和施工面积连年大幅度增长，但销售面积五年来一直小于施工面积，供给量远远超过需求量 城阳房地产市场投资额近年大幅度增长，2006年达到73.6%的最高增幅，2007年随有所下降，但市场增幅也达到61.9%； 但是，2005年以来，市场年总销售面积远远低于总施工面积，且有逐年增大趋势，市场供应过剩问题日益严峻； 2008年上半年城阳房地产市场总销售量仅28.07万平，是去年全年销售面积的27.9%，市场总体消化能力大幅下降。 受李沧等区域大规模拆迁和外来品牌开发商的带动，07年下半年城阳住宅市场销售量猛增，连续7个月月销售超过600套，居全市之首 1、青岛市07年重点启动的18个旧城区和城中村改造项目主要集中在下半年，共拆迁2.1万户，但针对拆迁户的政策性住宅尚未形成大量供应（去年全年青岛市政策性住宅供应量仅1876套），这为城阳市场的住宅热销提供了不少客源，城阳市场中的很多客户为市内四区客户 2、集中在城阳区的外来品牌开发商万科、宝龙等项目下半年上市，带动市场热销 3、全国房地产市场热销的大背景 2008年城阳市场销售速度明显下降，上半年整体销售率只有13%，面临巨大的销售压力 2008年上半年城阳市场销售状况不佳 在售项目总体销售量为2570套，仅占总体供应量的13%； 市场单盘销售速度均有较大幅度下降 去年市场单盘销售速度最高能达到90套/月，今年单盘销售最高仅有35套/月，下降幅度达到60%。 客户上门量也有较大幅度下降 市场调研期间，各项目售楼处上门客户均比较少。 城阳区目前可售住宅面积和套数占全市的比例均超过20%，总面积供应量全市第一 截止本月青岛市全市可售住宅套数41322套，面积438万平米。 城阳区可售住宅套数为8412套，占全市可售套数的五分之一，与全市其它区市相比，仅次于胶南区； 城阳区目前可售面积约100万平米，占全市可售面积的23%。 按照上半年城阳区消化量28万平米计算，仅目前住宅上市量就需消化两年左右。 城阳区目前在售商业量50万平米以上共八千多套，供应量占全市比例的一半以上，按上半年的消化速度仅此存量就需消化至少3年 城阳区目前在售商业面积52万平米，占全市商业总供应面积109万平米的48%；供应套数8385套，占全市总套数的71%。 截止7月底城阳区共销售商业套数426套，面积10.28万平米，按照这个速度，仅目前上市的商业量将消化至少3年以上。 市区客户到城阳置业动力不足，城阳未来仍以现有客群为主，需求量增长乏力 青岛市区主动郊区化客户置业区域集中在王沙路板块，多是看中城阳的自然环境资源和低密度物业 市场趋势——淡市到来，形势严峻 城市房屋及新建商品住房价格指数同比逐步下降，价格正在回归理性 受“9.28新政”影响，一线城市成交量总体呈下降趋势，成交均价总体趋于稳定 “9.28新政”对房地产市场的成交总量和成交均价影响逐渐形成从一线城市到二线城市转移的趋势 房地产市场中商品房成交量下降幅度超过65%，价格小幅下挫 市场供大于求现象明显，需求增长乏力，面临较大销售压力 07年对房地产市场影响最大的是信贷紧缩政策，开发商贷不到开发资金，购房者贷不到按揭贷款，导致市场成交量大面积下降，价格已经有下降的趋势。 08年市场：确定性和不确定性 我们面临的核心问题 城阳位于青岛市胶州湾北岸，拥有机场及大量韩资企业，GDP总量名列全市前列，经济发展势头良好 城阳位于青岛市市区北部,胶州湾北岸,距青岛市区中心35公里.全区总面积553.2平方公里，2007年末全区户籍总人口49万 拥湾发展战略将使青岛北部成为城市新核心，大量高端产业及城市资源的转移将促使城阳城市化快速发展 未来青岛城市格局发生重大转变，城阳凭借良好的城市基础设施建设及核心板块区位，将成为青岛城市新一极 地块位于城