金阳牛津街项目可行性实施计划书.pptVIP

A.环境质量修正系数： 利用环境质量修正系数模型 Ss=1/(1+s%) 融侨诺丁阳光1:Ss1=1/(1+s%)=100/（100-5）=1.05 融侨诺丁阳光2:Ss2=1/(1+s%)=100/（100-5）=1.05 融侨诺丁阳光3:Ss3=1/(1+s%)=100/（100-5）=1.05 金象左右SOLO公寓:Ss4=1/(1+s%)=100/（100-10）=1.11 B.个别因素修正系数： 利用个别因素修正系数模型 Gr=100/Gn 融侨诺丁阳光1: Gr=100/Gn=100/(98*0.5+100*0.2+90*0.3)=1.04 融侨诺丁阳光2: Gr=100/Gn=100/(94*0.5+100*0.2+90*0.3)=1.06 融侨诺丁阳光3: Gr=100/Gn=100/(96*0.5+100*0.2+90*0.3)=1.05 金象左右SOLO公寓: Gr=100/Gn=100/(99*0.5+100*0.2+90*0.3)=1.036 c．计算比准价格:将可比实例的比准价格的算术平均数作为比准价格 融侨诺丁阳光1:5700*1.05*1.04=6224.4 融侨诺丁阳光2:5700*1.05*1.06=6344.1 融侨诺丁阳光3:5700*1.05*1.05=6284.25 金象左右SOLO公寓:5700*1.11*1.036=6554.77 所以该楼盘现实市场价格为：6351.88元 第四章 投资收益分析 4.2熟地价值 19764.864(万元) 4.1开发后房地产的价值 76608万元 本项目开发完成后的价值主要由小户型住宅和地下车库价值构成： 1）住宅建筑面积单价采用当前市场比较法估算如下：采用市场比较法估得 公寓价格为6200元/㎡，总价值为6200×122000=75640万元。 2）地下车库共设121个车位，每个车位按售价8万元估算，价值共计968万元。 开发完成后的房地产价值为： 75640+968=76606万元 4.3开发成本 17882.03 (万元) 开发成本包括前期工程费、建安工程费和配套设施费三部分。估算如下： 1）前期工程费用估算具体包括可行性研究和勘察设计费、市场调查及产品策划、园林景观绿化设计费和三通一平费用。根据市场上类似项目测算，本项目前期工程费建面单方造价取55元，共计660（万元） 2）建安工程费是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用。 在这里,是按土建费用（高层住宅楼土建费用、地下车库），安装费用（强弱电安装费、给排水费用、消防工程费用），装饰工程（门窗，栏杆、初装），电梯安装工程和智能化设施来具体估算的。 本工程建安费用按一般高层标准计算，其中土建，安装，装饰工程和智能化设施都是按建筑平方米造价计算，电梯工程按数量计算，这样整个建安工程费用估算为15474.03万元，建面单方造价为1289.5元。 3）本项目基础配套设施费用主要包括，综合管网工程（供水工程、总平供配电及照明工程、排污工程），园林景观工程和市政工程（道路、广场）的费用。综合管网工程由于根据建筑体量的不同而不同，故估算时采用总建面的单方造价来估算，园林景观工程费用按实际绿化面积的单方造价来估算，同时，市政工程（道路、广场）费用也是按道路，广场的实际占地面积的单方造价来估算。 经过估算，本项目基础配套设施费用为1748万元，建面单方造价为145.67元。 4.4管理费用 1260(万元) 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小。管理费用测算较为麻烦,我们根据当地类似房地产项目当前的管理费用推算本项目管理费建面单方造价约为105元，共计1260万元。 4.5销售费用 3014.72 (万元) 销售费用是指开发产品在销售前的改装、修复费，开发产品销售过程中发生的广告宣传费、代销手续费、产品维护费等。因每个企业的标准不同，主要还是以实际的销售收入来估算,根据市场比较法等估算出的销售价格，即住宅的销售均价为6200元/平方米,商用房的销售总价为74400万元，车库按8万元/个的均价出售，同时，考虑重庆房地产消费市场的状况和较好的企业的品牌效应,假设该项目建成后全部售完，那么销售收入约为75368万元。 估算销售费用的