项目商业饱和度分析(权威、实用).docVIP

PAGE PAGE 1 项目商业饱和度分析 1.静态分析 　　商业物业开发运作前期，利用商圈市场饱和度理论进行分析将准确预测大型商业项目未来发展、经营状况，通过经济收益等重要数据的计算，论证商业物业发展可行性并为开发企业进行决策提供支持和依据。商圈市场饱和度理论主要通过标志相应区域内商业物业市场供应不足或商业物业市场供应过多的经济技术指标-——商业市场饱和系数（IRS）进行论证。商业市场饱和系数（IRS）将运用如下公式进行测定： 　　 式中，IRS=商业区域零售商业市场饱和系数；H1=商业区域住户数；RE1=商业区域每户用于零售行业购买金额；RF1=商业区域特定的零售行业零售商业设施营业面积。 　　当商圈市场饱和系数（IRS）呈现高值时，证明该区域商业市场尚未饱和，商业物业发展将存在较大发展空间；当IRS呈现低值时，证明该区域商业市场已经趋于饱和，商业物业开发将面临较大市场风险。实践表明，当年IRS值小于10000元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损；当年IRS值接近15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于保本状态；当年IRS值大于20000元/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高。 2.“商圈反推法”规模可行性论证 基本原理阐述 　　区域潜在消费水平、有效消费能力是决定商业物业项目成功与否的最重