房地产合作建房税收处理技巧p.pptxVIP

;讲座主要内容;第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则; （一）条例 ?第一条 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。 （二）细则 1.境内含义 细则第四条:所转让或者出租土地使用权的土地在境内；所销售或者出租的不动产在境内。 2.有偿含义 细则第三条：条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。但单位;或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。 前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 3.特别规定 细则第五条：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人。 ?? 二、销售不动产行为成立一般要件 在所有涉及“销售不动产”营业税的案例中，对一个单位或个人是否发生了应当缴纳“销售不动产”营业税的行为，除特殊规定外，一般必须同时具备以下四个条件： （一）转让的是否为不动产的所有权； （二）被转让的不动产的所有权是否属于该单位或个人，或者说谁转让了该不动产的所有权； ; （三）是否有偿； （四）不动产是否位于境内。 三、形式重于实质原则 （一）中华人民共和国物权法 第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 （二）房屋登记办法(建设部令第168号) ? 第八条??办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 ;第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则;第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则;第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则;第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则;第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则;第二节 合作建房营业税处理方法;第二节 合作建房营业税处理方法; 一、一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋 例题7：甲房地产企业拟投资建设一写字楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，通过办理国有土地出让手续拥有了某宗地的国有土地使用权，并申请领取了施工许可证，通过招标，选定了建筑施工企业开始房屋建设。但在建造过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签定了参建房屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成后，乙方可分得3层楼的房产。 项目 甲方 乙方 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 投资3000万 房屋初始产权 100% 过户 3层房产 ; 二、一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋，未办过户，转手销售 例题8：接上例，乙方虽然分得3层楼的房产，但双方未到计划部门办理合建审批手续，也未办理土地使用权的变更登记。当房屋建成并分配后，双方尚未办理产权过户手续，乙方即以3500万元将所分得的房屋出售，同时由甲方开具发票给购房者以办理房产证明。 项目 甲方 乙方 购房者 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 投资3000万 房屋初始产权 100% 过户 3层房产 ; 三、一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，分配房屋 例题9：某甲单位准备投资2亿元开发一房产项目，已单独向计划部门办理了立项手续，向土地管理部门申请取得了出让土地使用权。但后来由于资金问题无力单独进行该工程项目的开发，即与乙单位签定联建合同，同时向计划部门办理了房产项目共同立项的变更登记，但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。在联建合同中，甲以成本价名义