房地产开发与管理演示课件.ppt

§8.3 初步设计 初步设计是展示建筑的外观、可租售面积、停车场、HVAC系统等重要的建筑特征。 * §8.4 建造成本和全部成本的初步估算 项目的建造成本包括土地成本、基础设施建造成本和主体工程建造成本。 * 一个典型的成本估算内容(A) ◎土地成本 ◎场地开发成本 ◎设计费 ◎建筑设计 ◎其他工程设计 ◎施工成本 ◎按分部分项工程 ◎按人工和材料 ◎各种许可证 ◎融资费用 ◎长期贷款保证金 ◎建设贷款利息 ◎建设贷款费用 * 一个典型的成本估算内容(B) ◎市场营销费用 ◎市场推广费用 ◎广告 ◎租赁佣金 ◎代理费 ◎运营准备费 ◎税收及其他法律费用 ◎会计成本 ◎现场监理费用 ◎管理费 ◎不可预见费 ◎开发费 * §8.5 贷款人与投资者 贷款人与投资者预测项目的偿债比率、贷款价值比，估计项目在特定市场上的长期保值能力。 * §8.6 建筑许可和其他政府管理 政府部门是项目开发的最重要的参与者，项目所需的各种建筑许可证由政府部门颁发。 有的开发商通过和政府合作开发公用/私营项目，来搞好与政府之间的关系。 * §8.7 价值报告和正式可行性评估 市场研究的结论是对项目的出租或出售情况的估计，它预测项目的租金售价、出租出售率和出租出售时间，以及相应的费用。 * §8.8 风险资本 对于这类大型项目，应该把项目创意细化之后到开始施工之间的这段时间是为风险投资阶段。这一