天津红桥区科技园可行性实施计划书.pptVIP

知识回顾Knowledge Review 红桥区写字楼信息汇总 项目名称 金兴科技大厦 泛洋大厦 云汉大厦 浩地大厦 意库创意产业园 米兰商务大厦 华水大厦 康华大厦 仁爱写字楼 位置 西青道与中环线交口，毗邻西站、地铁1号线 光荣道与丁字沽一号路交口 洪湖南路与勤俭道交口 红桥区芥园道明华里旁 红桥区湘潭道11号（原红桥毛毯场） 红桥区复兴路与芥园道交口 红桥区涟源北路 红桥区芥园道25号（米兰商务大厦对面） 红桥区西青道84号，与咸阳路交口 开盘时间 1999年左右 2000年 / 2005-3 2007年 / / 2004-10 　 出租（售）率 90%（目前只剩4层、19层、24层部分房间） 售罄 只租写字间、客房 售罄 只租（出租率60%） 售罄 是红桥自来水公司楼，不对外出租 售罄 原位于仁爱小区门口，现改为旅馆 价格（租/售） 1.5元/㎡*天 租金约3万元/套*年（50—100㎡） / 5260元/㎡（开盘时） 1.2—1.3元/㎡*天 　 　 售时最低3800元/㎡ 　 物业费 无 1.8（公司）、0.8（居民） 无 1元/㎡*月 无 　 　 商住混合型 　 楼高 29层 24层 5层 15层 LOFT形式，旧厂房改造 8层 　 约10层 　 停车位 地下 地下40多个 后院露天30—40个 / 露天 　 　 　 　 电梯 4部 2部/栋（双塔楼） 1部（狭小、破旧） 2部 / 　 　 　 　 内部装修 中等装修 无装修 简易装修 中等装修 无装修 中等装修 　 　 　 红桥区写字楼现状 区位分析： 主要位于勤俭道、西青道、芥园道两侧，分布较分散，集群效应不明显。 结构现状： 红桥区现存写字楼建筑时间都在8—10年，没有现代化、有特色的外观设计，不能作为地标被识别。楼层较低，多以15层以下为主， 物业管理： 自有物业，管理水平一般，不能提升档次 整体租金： 维持在1至1.5元/平米*天，低于市内其他辖区水平 招商方面： 意库创意产业园主要引进设计艺术类企业、金兴科技大厦主要引入科技型企业，其余写字楼都没有明确方向。 红桥区写字楼特征 目前红桥区写字楼市场处于起步阶段； 红桥区写字楼整体档次较低； 如何能够突破区域限制，成为营销工作中的难点 红桥区写字楼发展思考 对于本案价值的充分挖掘才能实现本案自身的发展突破 本案价值深度解读及定位 自身条件解读 政策条件解读 第三部分 区域规划解读 项目整体定位 环渤海经济圈示意图 “环渤海经济圈”作为继珠三角、长三角经济圈之后的第三个沿海都市圈，将迅速崛起成为中国经济发展的“第三极”； 天津作为“环渤海经济圈”中最重要的城市之一，拥有良好的发展基础和条件，有望率先发展成为“环渤海经济圈”的龙头； 天津的飞速发展，为项目提供了无限广阔的发展契机 天津作为“环渤海经济圈”中心城市之一，地理位置优越，交通便利，具备了吸引企业落户的有利条件。 天津区域规划 红桥区 南 开 区 和 平 区 河北区 天津西站 海 河 中 环 路 快 速 路 北辰区 本案 本案地处市区边缘“红桥区”北部地带，地处天津城市西门户； 本案紧邻天津西站和京津塘高速，出入便利； 天津人居住发展方向：向南——南开区和和平区； 红桥区域规划 西站地区城市中心 东站 5.0km 老城厢、小白楼中心 CBD Sub-CBD 天津 西站 西站区域规划 西站地区总体定位 交通枢纽为发展引擎 水岸特色和天津风情 现代、高效、生态型的中心区 天津市中心区CBD 西站副中心Sub-CBD 城市中心商业区 城市中央商务区 城中心社会服务职能 城中心生活配套服务 传统金融功能 商业商务功能 分化 提升 打造城市综合体，发展新金融、高端商业服务功能 特色 提供高质量的娱乐休闲场所、文化展示节点、社会功能空间 区域功能划分 本案作为天津城市西门户 本案作为城市副中心发展区域 本案在城市规划层面具备了发展写字楼的市场基础 自身条件解读 物业种类 规划体量（万平米） 所占比例 公寓 32.76 40.4% 企业独栋 22.1 27.3% 高层办公 16.6 20.5% 招标高层 9.6 11.8% 在本物业比例配比中，企业独栋和高层办公合计比例达到了47.3%，结合市场情况，市场风险较大，但大面积稀缺的低密办公为本案开发带来了价值机遇。 自身条件解读 中环路与外环路之间 城市主干道光荣道与咸阳北路 距地铁1号线——500米 快速路、高铁至北京——30分钟 津保、津沪高速——10公里 京津塘高速——5公里 市中心——10分钟 项目周边交通路线纵横交错，成为企业进出市区的必经之地； 自身条件解读 本