印象江南一期可行性研究报告.ppt

商业发展趋势分析 宁乡商业最繁荣的商圈 主要集中于以步行街为中心，是全县零售服务网点的核心区域。 购物为主的商圈 宁乡购物最为集中的商圈，成为宁乡人日常生活消费的核心商圈，。 商品同质化严重，竞争激烈 品牌资源的相似性造成了业态同质化严重。 业态分布比例不平衡，休闲比例缺乏 商圈在各业态功能上的配置较为齐全但各业态分布的比例并不平衡，休闲业态由于租金问题则逐步被挤出传统的商圈。 内部交通制约因素影响商圈辐射能力 商圈道路交通受到原来旧规划的限制，现有主要商圈的停车位资源也较为有限，很多有车的消费者停车较为困难，影响了商圈的进一步发展。 商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺 现有商业的建造时间较早，在硬件条件及装修的效果上都相对落后。 旧城区 新城区 区域价值 快速发展中的新城 新政中心北迁，宁乡新城区人口将增至近20万，新城区域将成为宁乡新的政治文化中心和居住中心。由此带来的商业发展将不可估量。 交通网络 发达的交通系统 宁乡大道、花明路、二环路、一环路等多条主干道，与金洲大道、高速公路交错相连，加未来城际轻轨规划。 居住环境 楼盘扎堆 硬件升级效应 水晶郦城、嘉诚花园、玉龙国际花园、优雅翠园、百宜华府、紫金公馆、凝香华都、富豪山庄二期、绿地中央公馆、瑞景春天、山水华庭、楚沩佳郡、水木天成等几十个地产项目扎堆北城，居住氛围日渐成熟。 区域优势相辅相成 城市发展、交通发达促进人口迁移；居住小区增多带来区域人流量的增大；区域发展带来巨大升值空间 PK 观点 市场给予我们最大的兴奋点： 宁乡的房地产中心将向行政中心转移 核心推动力： 行政中心的迁移； 区域内大量高档次楼盘的开发，使人口快速增长，产生巨大的消费需求； 对接经开区、金洲新区和大河西的独特区位优势，将直接削弱老城区的交通地位； 老城区是宁乡金融、商业休闲娱乐等一体化的商贸中心，但其受到交通、购物环境、硬件配套等方面受到制约，有大规模、大格局的发展受到挑战。 发展趋势分析——由城市发展趋势看市场机会点 目前规模商业的发展进入快速轨道，未来随着城市化、工业新区的发展进程，巨大的消费潜力有利于吸引更多外来的商家，未来有空间可以整合更多的商家资源； 新城区商业 发展展望 商业发展趋势分析——新城区商业发展展望 传统商业面临重新整合，外资及全国连锁卖场陆续进入区域市场；它们对拥有巨大消费潜力的新区表现出积极扩张态势； 创意产业、店中店、连锁专卖、潮流百货等各种新型业态将随着城市的不断发展在区域内蓬勃发展，街区商业体验类可融合多种业态的商业模式，未来有望成为宁乡商业发展的重要方向。 娱乐、餐饮、休闲消费潜力巨大，在目前未形成集群效应的情况下，显视出可整合的发挥空间。 宁乡消费人群分析 消费者调查和分析 任何地产项目的价值都是通过消费者在其项目内的消费行为实现的，因此，消费者的消费水平、消费习惯、消费需求直接影响房地产项目的定位及经营状况 人口构成 家庭状况 居民收入 消费结构 住宅户型 商业户型 人口构成 周边半径1.5公里内区域楼盘居住人口数量统计 1 富豪山庄 9 东鑫·城市花园 17 金凤花园 25 藏金楼 2 水晶郦城 10 世纪阳光 18 紫金公馆 26 梅兰景园 3 凝香华都 11 御景云天 19 中央公馆 27 紫金佳苑 4 新府名邸 12 瑞景春天 20 同兴花园 28 滨江·新外滩 5 山水华庭 13 楚沩佳郡 21 银海花园 29 东方明珠 6 玉龙国际花园 14 水木天成 22 金海花园 30 锦江·锦秀兰亭 7 嘉诚花园 15 湘核花园 23 新府·春城明珠 31 福临门明郡 8 优雅翠园 16 现代嘉园 24 春城商业广场 32 富贵世家 共计约27745户，按每户3.5人计算，未来周边楼盘居住人口达97107人 人口构成 自建房住户人口数量 从自建房所处的区域位置来看，在项目为圆心,1.5公里为半径的区域范围内，90%以上的自建房分布于一环路以南和二环路以北和东沩广场片区，且趋向于集中化、密集化布局，人口密度较大。据调查统计，此区域范围内的自建房住户约1.5万户，以每户4人计算，共计6万余人。 综上所述，在以项目为圆心，1.5公里为半径的面积区域中，未来居住人口数量可达到约为97107+60000=157107人。 家庭状况 基本以三口以上的家庭结构为主 家庭结构 年龄结构 年龄结构集中在20—40岁之间，也是消费能力最强和欲望最旺盛的群体。 收入水平 周边的房价购买力和政府机关等高端人群聚集决定了该区域人群收入水平比其他地段普遍较高，集中在2000-3000之间最多，高收入决定了高购买力和消费欲望以及对消费的需求。 消费结构 55% 30% 15% 消费人群分析调研总结 新城区