盛世东方商业策划案.pptVIP

2011年8月 * 推广策略 紧密联系主题定位“打造曹县首个体验式精品特色商业街，一个引领曹县新发展时代的餐饮、办公用品、便民服务的商业金街” 确定宣传主题 根据主题进行分解，确定卖点组合； 分阶段、按计划实施，并且进行宣传跟踪，及时对效果进行评定； 根据信息跟踪评定结果进行策略调整，不能一条路走到底。 2011年8月 * 宣传主题提炼 全体投资者请注意！盛世东方入市之前投资有风险！ 全体经营者请注意！盛世东方，将开启您的财富之门！ 盛世东方——精品特色时尚一条街请找准您的位置！ 盛世东方——曹县首席精品特色商业体验街区 盛世东方告诉你——月供也能月赚。 盛世东方邀您“入伙”，“入伙”就分钱。 盛世东方告诉你——有人在抢你的财富！ 2011年8月 * 广告心理策略 即针对消费者购买心理：采用广告运动。因此，广告的成功与否取决于能否抓住消费者的心理变化过程：感知——了解——信赖——产生购买行为。 1、消费者的需求 需求是消费者购买本项目的原动力，因此，广告诉求必须确立在这一需求之上。 2、引人注意 引人注意是广告成功的基础，有的是无意中注意的，有的是有意注意的。那么深刻性又是引起注意的主要因素，如果广告不能给消费者留下深刻的印象，那么，它就不算是一个成功的广告。 想象空间 广告要引导消费者对本案产生想象，要能使消费者看到广告后有冲动 2011年8月 * 营销策略 步骤营销——先低开，后高走先推部分售价较低的楼层商铺，作为市场的切入点，后推价格高的楼层商铺，这样可以给前期投资者及市场一个引导性的讯号：本项目是不断增值的。 招商先行，租售并举 主力商户的进驻，是提升项目投资信心的有效手段。在项目的开发前期，主要是通过对主力商户和大型品牌店的招商，蓄积客户，树立项目良好的品牌形象，吸引更多的投资客户，带动项目的销售。 2011年8月 * 营销策略 招商先行，是开发商实力和信心的表现，通过良好的招商造势，体现开发商持续经营、做旺市场的责任心，带动销售的火热进行；为了开业后项目能够统一经营管理，业主在购铺后的头3年，是只有产权而没有经营权，经营权归发展商或所属的经营管理公司所有，头3年租金已返还，由招商先行可以带来“未开先旺”“永续经营”的市场效应，可以刺激观望型投资客的购买欲望，增强其投资信心。 2011年8月 * 销售渠道以及方式 1、现场销售 这是主要的销售方式，客户向来注重眼见为实，一般需到现场考察多次后才会购买。因此做好现场包装——沙盘模型的制作、三维片及宣传片的制作等，是争取客户在第一时间成交的重要手段。 2、定向直销 对潜在客户进行针对性销售，包括信函销售、直销、客带客销售等，以多渠道获得客户资源，增加客户数量积累。 2011年8月 * 销售阶段策略 一）销售阶段划分 阶段 时间 认购阶段 2011年9月到10月 公开发售阶段 2011年11月—12月中旬 强销阶段 2011年12月下旬到2012年3月 尾盘阶段 2011年4月—6月 2011年8月 * 销售价格策略 1、保持一定的价格优势 制定合理的商铺价格体系将有利于项目的成功推广，基于本项目是首次入市，为了提高市场竞争力，本项目必须保持一定的价格优势。也就是说，在本项目首次公开发售的前期，价格不一定是最高的，而是要有竞争力的，随着销售进度的进展，价格将有所提升；价格上升的过程，将伴随着销售进度的进行，合理进行价格的调整，调价可采用折扣变化实现目标均价。 2、贴近市场的承受力 在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间商铺价格的均衡性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。商铺的单元总售价尽量贴近市场承受力，以便形成销售的规模效应。 3、低开高走价格推售策略 建议本项目执行低开高走的定价侧策略，即项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着销售阶段的前进，销售价格逐步提高，。 2011年8月 * 付款方式建议 一次性付款：指一次性付清全部房款 分期付款：付一部份首期，然后再按规定分期还款。建议：首付款为总房款的70%，交房时把剩余款项全部付清 正常按揭贷款: 以房产为抵押先由银行贷款购房，然后再分期还银行贷款。首付款为60%,剩余40%做银行按揭 优惠按揭贷款：首期款付40%，剩余20%房款分1年12期免息分期给发展商，其余40%办理银行按揭。 2011年8月 * 销售策略 根据不同销售时期的具体情况进行折扣控制 各种付款方式的销售折扣应根据不同销售时期的具体情况进行调整。内部正式认购期为克服客户犹豫与观望态度，可在折扣上平均放低2%（采用不同时间1%-—4%的不同优惠折扣），限时折扣，以吸引客户尽早订购；公开发售期在买家聚集、人气旺盛、工程形象日益良好的有利形势下，可