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估价方法 房地产 投资 房地产估价方法 比较法 一、比较法概述 理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。 比较前提 前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等。 核心目标 找出影响价格的因素 如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化，并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格。 五、估价方法 收集交易实例 选取可比实例 可比实例A 建立价格可比基础 可比实例B 建立价格可比基础 可比实例C 建立价格可比基础 市场状况调整 房地产状况修正 比准价格A 求取比准价格 交易情况修正 市场状况调整 房地产状况修正 比准价格B 交易情况修正 市场状况调整 房地产状况修正 比准价格C 交易情况修正 比较法 五、估价方法 比较法 二、比较法适用的估价对象 同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产： 住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅。 写字楼 商铺 标准厂房 房地产开发用地 而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。 五、估价方法 比较法 三、比较法估价需要具备的条件 要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例 在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚发育不够的地区，就很难采用。 比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状况、权益状况、实物状况等）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。 比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。 五、估价方法 收集交易实例 整理和选择可比实例 分析与调整 综合计算比准价格 建立价格比较修正的基础 交易情况的修正 交易日期的修正 房地产状况修正 建立价格比较修正的基础 利用修正公式计算 比较法 四、比较法基本步骤 五、估价方法 比较法 六、建立价格比较修正的基础 统一的付款方法 由于房地产价值量大，通常付款有分期付款的方式，在估价中为了便于比较，价格应以一次性付清所需支付的金额为基准，所以，需要将分期付款可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次性付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。 统一采用单价 土地的单价有用楼面价表示的。有些房地产如车库按车位个数为单位。 统一货币种类和货币单位 统一面积内涵与单位 在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价、有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。 五、估价方法 比较法 七、交易情况的修正 交易情况修正是排除掉交易行为中一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 造成成交价格偏差的原因： 有利害关系的人们互相之间的交易、急于脱售或购买的、及不了解市场行情的、交易双方或一方有特别动机或偏好的、受债权债务关系影响的(以资抵债)、相邻地块的合并交易(合并后效用会增加)、交易税费非正常负担等、特殊交易方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售等。 修正程序 剔除非正常的交易案例 测定各种特殊因素对正常价格的影响程度 修正公式 五、估价方法 比较法 八、交易日期的修正 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点(基准日)的价格，是指在估价时点时的房地产市场状况下形成的。 如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同，因此应将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正。 修正方法 五、估价方法 比较法 九、市场状况的修正 房地产状况修正包括区位状况、权益状况、实物状况三个方面。 区位状况修正 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、朝向等。 具体修正公式为： 经个别因素修正后的可比实例价格=可比实例价格×个别因素修正系数 用直接比较法的修正公式为: 经个别因素修正后的可比实例价格＝可比实例价格× 用间接比较法的修正公式为： 经个别因素修正后的可比实例价格＝可比实例价格×标准化修正系数×区 域因素修正系数＝可比实例价格× × 在直接法修正公式中，如果可比实例的个别因素优于