武汉市东西湖区吴家山周边商业地产调研报告.docxVIP

吴家山周边商业地产调研报告 吴家山周边商业地产现状 吴家山目前的商业地产项目主要位于东吴大道三秀路至临 空港大道南侧、三秀路吴祁路至吴中街东侧，共有六个项目。分 别是东西湖中心广场、西湖广场、北冰洋城市广场、海林广场、 东顺擎天和怡华?逸天地。除北冰洋城市广场是纯商业项目，其 他五个项目都是住宅+底商的小型城市综合体。 现阶段开始营业的只有北冰洋城市广场，正在销售的有东西 湖中心广场和海林广场，其余三个项目均未开盘。 吴家山周边的其他商业地产项目，主要位于革新大道六顺路 至七雄路南侧的盛世华中茶城。通过本次调研了解，该项目已经 不对外销售并由开发商自营，但经营品类和开业时间都不确定。 二、吴家山已开盘项目销售情况 北冰洋城市广场 位于东吴大道与四明路交汇处，项目总占地9千平方米，总 建筑面4.3万平方米，地下2层，地上9层，单层面积4千平方 米左右。 该项目于2012年12月开始营业，目前在清盘中，只剩一 楼面积200-300平米临街铺面未售出，售价为4.8万元/平方米。 返租政策：售后返租十年，前三年一次性返还，前五年返租 率7% ,后五年返租率7.5%o 2、东西湖中心广场 位于东吴大道和临空港大道交汇处，项目占地面积16701 平方米，建筑面积128784平方米，商业面积3.7万平方米。 商业部分共三层，单层面积在12000平方米左右，公摊40%。 目前只一楼对外销售，二、三层只租不售。一楼在售面积区间: 20-200平方米，内街销售价格6.6万元/平方米，外街销售价格 8万元/平方米。该项目于2014年1月开盘，至调研时间为止， 还有大量商铺未售岀，销售状况较差。 返租政策：包租三年，三年一次性返还总房款的20%0 海林广场 位于东吴大道以南、三秀路以西，项目占地面积29483平 方米，建筑面积228162平方米，商业面积6万平方米。 商业部分共四层，地上三层、地下一层，单层面积1.5万平 方米左右，公摊47%。目前只剩一楼少量商铺对外销售，二 三层只租不售，负1楼已售完。一楼在售面积区间：10-200平 方米，折扣前销售价格5.7万元/平方米，折扣后销售价格4.2万 元/平方米。 因为二三层确定由家乐福入驻，所以其他楼层铺面销售情况 较好，目前只有少量大面积商铺在售。 返租政策：包租8年，前三年一次性返还、1-3年返租6.5%. 4?5年返租7%、6?8年返租7.5%。 （详细优惠数据详见附件） 三、研究分析 1、商业地产返租销售常态化 上述产品均为一站式购物的额城市综合体，同质化严重；同 时段内集中投放体量大，市场短时间内消费能力有限；区位差别 小，价格差距大。这些问题都给开发商增加销售压力，也无形中 提升了投资者投资的风险。 开发商为了减小投资者投资风险，从而快速提升商铺去化 率，都采用了售后返租的销售模式，只是根据项目自身的情况差 异选择返租的年限不同。 2、商业地产投资门槛高，销售人群上移 吴家山目前在售的三个商业项目，售价都在4万元/平方米 以上，但销售面积区间最小也在20平方米以上。以20平方米 的商铺为例，总价也在80万以上，首付40万以上。此价位与 吴家山最贵的一套100平米商品房总价相差不大但商品房的首 付只要30% ,计24万。 虽然商铺的投资回报率肯定高于商品房，但是商铺偏大的销 售面积使得总价太咼，最低也要100万左右，一般也在是200 万左右。总价偏高，其首付必然水涨船高。这样就无形提高了销 售门槛，限制了销售人群，不利于商铺的有效去化，从而影响项 目的资金快速回笼。 3、吴家山投资向外发展 由于吴家山商业项目有限，并且价格偏高，使得部分投资者 把眼光投向了其他地方：孝感市、汉川市等。 据了解，孝感市可能是东山头建材大世界项目，汉川市可能 是欧亚达?城中央。 市场研究部 二零一四年十二月二十五日 附件 吴家山周边商业项目调查表 项目 名称 在售 区域 在售 楼层 冏铺 面积 (m2) （7G/m2） 优惠呛 是否返租 返租比例 返租 年限 合同价格 (冠m2) 中心广场 商业 1楼 20200 40% 66000 无 一次扣除 20% 5 年可回购 3 52800 海林广场 商业 1楼 10-200 47% 57030 2万抵5万 贷款9.5折 优惠9.9折 尾铺9.9折 前三年一次 扣除 1-3 年：65% 45 年：7% 6~8 年：7.5% 8 41963 北水瀚沛 广场 商业 1楼 20-300 45% 48000 无 前三年一次 扣除 V5 年：7% 20 年:7.5% 10 37920