社区治理视角的业权关系维护以与物业危机公关.pptVIP

社区治理视角的业权关系维护 课前秀——秀案例 成立有瑕疵 选聘有猫腻 业主有损失 有些出面牵头成立业委会的业主，往往和开发商和物业存在利益联系或者冲突，在处理问题时会有不理性的举动。比如有一小区业主在筹备业委会的过程中，把小区的沙盘砸了，警方出动，导致业委会成立暂停。同时，有些业委会在筹备过程中，运作不规范，少数人代签票的现象也存在。 在小区业主不知情的情况下，小区业委会重新选聘了物业公司，而选聘又被区住建局否定。小区选聘或者解聘物业，需要由业委会递交业主大会审议批准。未经业主大会同意，业委会擅自解雇或聘用物业公司的行为是违规的，属于“越权”。 某街道某小区，历时两年半，小区终于换了新物业，而此时，由于更换的过程中，老物业人心不定，服务品质严重下降，新物业无法进场，导致一个高档小区成为安置区，受到影响的是小区近3000户，数万人的生活， 社区治理以及物业社工机制 01 上辈子作孽，这辈子做物业 物业管理 业主 物业服务 企业 选 聘 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序 建筑物区分所有权 小业主 开发商 大业主 小业主 小业主 小业主 小业主 小业主 社区治理 社区治理是指政府、社区组织、居民及辖区单位、营利组织、非营利组织等基于市场原则、公共利益和社区认同，协调合作，有效供给社区公共物品，满足社区需求，优化社区秩序的过程与机制。 社区治理的内容涉及社区成员社会生活的多个方面，事关社区成员的切身利益。它包括社区服务与社区照顾；社区安全与综合治理；社区公共卫生与疾病预防；社区环境及物业管理；社区文化和精神文明建设；社区社会保障与社区福利等。要做到社区公共事务的治理就必须最大限度地整合社区内外资源，构建社区治理机制，调动社区居民参与，达成社区事务的良好治理。 物业社工机制 中共长沙市委办公厅长沙市人民政府办公厅印发《关于全面推进物业管理工作的实施意见》的通知 长沙市住建委下《关于做好长沙市物业专职社工招录工作的通知》 物业专职社工进驻社区后，将专职负责参与和指导业主大会及业主委员会的筹建和成立、物业服务企业的选聘、物业管理巡查、物业法规宣传和指导物业维修资金的使用、划拨及管理等多项职责，物业活动各方主体之间矛盾纠纷的协调沟通也有了专门的对接人。 社区政治的特点 1、我们每个人都生活在一个相对固定的区域，那里有一定数量的人口，居民具有共同的区域身份、某些共同的看法、相关的利益和比较密切的交往。（一个红线图、和谐稳定的生活是共同的诉求） 2、社区是一个特定地区内的人口集团（户籍或者暂住地） 3． 每一社区都有共同的活动场所和活动中心，（公共区域以及物业管理用房） 4．每一社区都有自己的组织和制度，（《管理规约》、《议事规则》） 5．每一社区都有它特有的自然条件或生态环境（居住为主） 6、每个人的权利和义务都是一样的，并不因为产权面积大小而变化（均权制） 7、少数服从多数的规则并不能完全满足社区治理（民主意识太强或者太弱） 群众运动的特点 1、在群众中，意识之个性消失了。在群众中没有了个性； 2、群众易为暗示所蛊惑； 3、群众轻信而易欺，什么谣言一放出去，大家都相信； 4、群众易生共同之幻觉； 5、群众平凡者也，不是精英； 6、群众短语推理，要让群众有逻辑性地一步一步地说服他是不可能的； 7、群众之想象力极为强大。 章锡琛在《群众心理之特征》概括了群众的七个心理特征。 互联网时代的物业、业主关系分析 “互联网+”将滞缓物业企业数量的增长速度，物业企业将出现兼并与重组潮。30多年来，物业管理从业人数和新增企业数量，每年都呈大幅增长的趋势，而与之相应的是物业管理纠纷、业主投诉的数量也是逐年增长。造成这种局面有多方面的原因，如行业技术含量不高，入职门槛低，行业监管不严，竞争不充分等，但有一个重要的原因往往被忽视，那就是物业管理信息的不透明。随着互联网的发达，业主获取企业信用信息和从业人员信息档案会比现在快捷且方便，业主自然会选择信誉好的企业，有良好从业记录的物业管理人员为自己服务，市场倒逼物业企业重新洗牌，兼并与重组将不可避免，结果是企业数量和从业人员数量都将出现负增长 “互联网+”背景下，受雇于业主，不属于任何一家物业企业的独立物业管理经理人将出现。由于“互联网+”和专项服务公司的出现，业主可以通过网络找到专业服务商。但由于业主自身对于物业管理缺乏专业性，这种情况下，市场将出现物业管理职业经理人，类似于物业管理“个体户”。职业经理人受雇于业主，代表业主与专业服务商约定服务标准、服务价格，代表业主进行物业管理过程监督，向业主大会负责，而且一个职业经理人可能受雇于几个小区。 湘潭市物业管理相关政策文件 业委会的起源以及维权路径 02 国外业主委员会的起源 美国：hoa，美国业主协会，业