北京太阳宫芍东项目定位及大盘策略汇报.ppt

运筹与决胜;Contents：;政策篇;07宏观经济环境;国家CPI指数的持续上扬是通货膨胀的明显信号，也是政府数次加息的根本所在。控制CPI的增长是2008年政府的主要任务，而07中央经济会议已经为明年的调控奠定了基础。;08年整体宏观经济环境对房地产市场偏于利好。;07年全民皆股和市值爆发，远远超出人们的想象。 08年国家将采取从紧的货币政策，通过加息、提高准备金率、发行央票等方式降低金融市场的风险。 ;1、2007年政策解读及后续影响的研判 2、90\70政策之于本案的专题研究; 2007年，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。CPI指数的持续上扬，房地产价格的过热高涨等明显的通货膨胀信号预示着国家经济发展进入了必须调整的灼热状态。 为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于2007年出台了一系列的宏观调控政策，即有行政手段，也包括金融手段。下面我将具体解读部分重要的政策，以及其对宏观经济及房地产市场的影响。;03月18日一次加息 ;1、2007年政策解读及后续影响的研判 2、90\70政策之于本案的专题研究;行政手段;2007年六次加息;政策条文;政策条文;政策条文;政策条文;政策条文;金融手段——第二套房贷;金融手段——第二套房贷;政策条文;1、2007年政策解读及后续影响的研判 2、90\70政策之于本案的专题研究;08年政策走势;08年政策走势;08年政策走势;政策篇小结;1、2007年政策解读及后续影响的研判 2、90\70政策之于本案的专题研究;2006年7月13日，国家建设部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》明确规定：“90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积；套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70%，这个比例适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房的总面积，其中包括经济适用住房。 ”;90\70下的市场解读;■ 应对【 90/70 】 “ 拼接”对策 一 直接将原来设计的大户型稍加分隔，如将一百三十多平米的四房变成了四十多平米的一房和八十多平米的二房。在销售时，进行销售引导提示顾客两套一同买。 ;■ 应对【 90/70 】 “拼接”对策 二 对原本设计的客厅面宽处一分为二。原来阔卓的大厅就变成了二个狭长的客厅，使其中任何一套都不具备完整的生活要求，而使得客户不得不二套一起购买。 ;■ 应对【 90/70 】 “拼接”对策 三 将一套大户型分成二套中小户型。在小房中虽然设计厨房，但仅仅是电厨房，无燃气烟道等，使得客户在使用中需要将两套房的客厅打通在一起，从而引导客户两套同时购买。 ;■ 应对【 90/70 】 “拼接”对策 三 怪异的户型设计，既将大户分成二套小户后，其中一套小户的客厅在房子的最里间，到达这套房子后，先到的是小餐厅（超小），再到卧房和厨房，而客厅在房子和厨房中间过道的最里间。另一套房子设计了一个大厅（一百多平米户型的超大厅）。同时在这二套房子间有一个大的公用过道，如果同时购买二套，公用的过道就成了户内面积。相当于强制客户同时购买两套。;如果采用以“拼接户型” 为代表的政策突破方式，会遇到以下难点：;90\70下的市场解读;低台凸窗/步入式外飘窗 带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样会在外立面上凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效偷到面积。 注意事项：大凸窗设计会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。;超大入户花园/大阳台 入户花园和阳台只计一半建筑面积，甚至可以”抢“出一个房间。 注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成空间庭院的感觉。;共享梯厅 电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。 注意事项：共享电梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率，多出部分会为客户节省很多空间，但对电梯的配置要求较高。;增加竖向可利用空间 将房屋层高设计成4.8米-4.9米高的loft户型，交房时由发展商将夹层隔板建好，使空间得到充分利用。 注意事项：挑高房是利用“层高”偷面积，如果规划中限高要求限制，在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少。;77平米;空中单元连廊 在两个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间。 注意事项：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。;隐蔽式衣橱 隐蔽式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。开发商也可以在屋