房地产项目策划毕业设计.docVIP

1 项目总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目简介 (1项目名称海城绿岛 (2项目区位 海城绿岛地处开发区CBD核心地块,珠江路与庐山路交汇处,拥有唐岛湾这一魅力城市海岸线。交通便捷,距海底隧道10分钟车程,项目东侧规划为庐山路,西侧为阿里山路,北侧为珠江路。区位图见图1-1。 图 1-1 本案区位详图(海城绿岛 (3项目简介 本项目是由青岛恒科集团有限公司投资开发的以高层住宅为主,办公商务为辅的房地产开发项目。项目分两期建设,一期为住宅用地,二期为办公商务用地。项目选址于青岛市经济技术开发区珠江路以南、阿里山路以东区域内。主要建设内容为1座负二层的地下车库、7座30层左右的住宅 楼以及1~3层沿街商业服务网点。本项目建成后,可以提供商品房1120套。项目共设2400个停车位,其中地上400个,地下2000个。 1.1.2 项目来源 本方案策划的海城绿岛房地产项目是由青岛恒科集团旗下地产分公司恒科地产独立投资开发建设的房地产项目。针对该项目,进行了大量的市场调研、市场论证分析等工作,在此基础上才撰写项目开发方案。策划和撰写本方案的目的,通过分析所面临的市场机遇和竞争态势,找到产品的定位,并据此进行产品设计、建筑方案选择、投资估算、财务评价、营销策划和销售决策。此外,还需根据市场前景进行经济可行性分析和风险及其防范分析,以便能对未来项目的实施发挥指导作用。 1.2 产品概况 该项目定位是涵盖地理特性的当地中高档居住楼盘。项目内包含高层电梯物业,大型商业网点社区,星级酒店,高档写字楼等。 根据项目处于CBD商务中心的区位优势,我们提炼出项目的市场定位是“岛城海岸线首选雅居”,这也完全符合本项目目标客户购房期望。在户型的设计上尽量满足不同消费者的需求,各户型区间面积从115—245平方米/户不等。根据调查,初步定价起价15000元/平,均价18000元/平,精装标准2000元/平米。通过调查发现,项目周边类似项目多为住宅及办公商务类型,故本项目计划一期建设以中高档住宅项目开发为首选。 1.3用地规划指标 1.3.1用地规划指标 (1用地规模该项目总占地面积为5.55万平方米; (2用地性质该宗土地的土地性质为住宅、商务用地,土地使用年限为50年。 (3容积率 1.95; (4绿化率大于35%; (5停车泊位共设2400个停车位,其中地上200个,地下2000个 (6市政条件地块北侧珠江路路上,有上水、雨污水、电力管线可使用; (7交地标准地块的三通一平(水、路、电,场地平整已经完成1.3.2地质地貌状况 (1地质条件良好 (2地貌状况地块位于唐岛湾沿岸地带,四周总体上一马平川,地质条件良好,利于进行房地产开发建设,气候适宜。 1.4 项目财务分析总结 根据规划设计,估算出项目需要投入总资金达3.8亿元。资金来源由三部分组成,自有资金69795.78万元,约占项目总投资的30%,银行贷款100000万元,约占项目总投资的43%,其余27%通过房屋预售和滚动开发回收资金提供。资金按施工进度安排分批投入运行。 通过对项目的经济性分析,我们初步估算可以获得利润总额达186613.5625万元,税后净利润77638.36954万元,内部收益率为53.56%,投资总利润率为99.79%,投资回收期为3.81年。项目的收益是相当可观的。 1.5 结论和建议 本策划组对房地产开发与策划有着极大的热情和信心。通过大学的学习和积累,形成了一定的理论基础,希望通过实践,达到理论与实践的最佳结合,发挥自身的最大潜能。 通过项目组对前期的大量市场调研,已经对该项目有了初步的了解,在接下来的章节团队将着重对项目市场调研,产品定位,建筑方案,整体 规划,投资估算,经济评价,营销策划和风险分析进行论述和设计。 该项目坐落在青岛经济技术开区的中央商务区,周边商业配套设施齐全、交通十分便利。加之隧道开通后,这里地理位置将更加的显赫,加之这里规划用地的稀缺性,所以这里的地价偏高,本项目容积率为3.20,我们项目团队决定项目一期要建中高档的小高层建筑。 2 项目市场环境分析 2.1宏观经济现状 2.1.1 GDP 2012年一季度GDP增长8.1%,尽管中国一季度的经济增速在继续回落,但是从多个角度观察,增长基本趋稳,呈现出缓中趋稳、整体稳健的特点。一季度经济增速回落是多种因素共同作用的结果,既有国际环境变化导致市场需求增长放缓的因素,也有前期刺激消费,包括调控政策,特别是刺激消费政策退出以后主动调控的结果。同时也有中国经济进入转型期以后潜在生产率下降的影响。今年的计划发展目标是7.5%,8.1%的速度不仅高于发展目标,而且从世界范围来看也是比较高的速度。面对复杂严峻的国际经济形势,8.1%的增速来之不易,非常了不起。如图2-1 图2-1 2012年第一季度GD