房地产投资潜力分析(杭州一).docVIP

房地产投资潜力城市分析(浙江省杭州市目录 城市概况 第一部分:宏观经济与政策环境分析 2004上半年城市基本情况的快速一览(表格 一、区域宏观经济运行情况 1、GDP 2、固定资产投资 3、人均可支配收入 4、城市化程度 5、恩格尔系数 二、政策环境 1、土地政策 2、房地产金融政策 3、房产政策 4、政策影响和展望 第二部分土地市场分析 一、历年土地供应状况 二、2004年1-9月土地出让分析 三、土地成交情况分析 1、土地出让金 2、未成交情况 3、现场竞标分析 四、土地出让价格分析 1、用途分析 2、区域分析 3、城市之间对比 4、地价指数 5、地价占房价的比例 五、土地市场展望 第三部分房地产市场分析 一、房地产投资状况 二、房地产供应分析 1、房地产供应总量 2、房地产供应结构特征 三、商品房销售分析 1、销售情况 2、供销平衡度 3、空置率与空关率 四、市场需求分析 1、人均居住面积 2、现状及满意程度 五、房价收入比 六、商品房价格 七、房地产展望 附录一:杭州市2004上半年土地出让具体情况(部分 附录二:杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0 附录三:杭州市区土地级别划分范围 附录四:2004年杭州主要楼盘介绍 房地产投资潜力城市分析(浙江省杭州市城市概况: 杭州市位于浙江省北部,处北纬30度16分,东经120度12分。面积16596平方公里,人口636万。城市居民以汉族为主,有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区,富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县(市。 杭州市是我国七大古都之一。自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。五代吴越国和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、经济、文化、金融、旅游中心,全国风景旅游城市和历史文化名城。 杭州市为华东地区交通枢纽,铁路、航空、公路、水路四通八达。有沪杭、浙赣、杭甬、杭长等铁路线,年旅客发送量达3000万人次,货运量 2000万吨左右,公路总里程近5000公里。航空线22条,与50个城市和地区通航。水上航道航线58条,里程达2100多公里,停靠站388个。 第一部分:宏观经济与政策环境分析 城市快速一览: 注:市区包含萧山、余杭区;除特别注明外,以上公布的数据为2004上半年数据。 一、域宏观经济运行情况: 1、GDP 自上世纪90年代初开始,连续13年内,杭州经济一直保持两位数的增长速度,其中房地产业对推动GDP的增长做出了巨大的贡献。据本网统计,1999—2002年,杭州市房地产开发每年的实际投资额以17%的速度快速增长,同期房地产增加值占全市生产总值的比重分别达到1.94%、2.20%、2.31%、2.42%和2.81%,呈逐年上升态势。1999—2002年,杭州市房地产对经济增长的贡献度分别达到3.43%、4.28%、3.18%、2.33%和4.13%。而今年上半年杭州市实现生产总值1142亿元,比上年同期增长16.2%。其中一产56亿元,增长4.2%;二产654亿元,增长18.5%;三产432亿元,增长14.7%。 2、固定资产投资 2004上半年,全市固定资产投资累计完成450.67亿元,比上年同期增长29.5%,增幅同比下降2.7个百分点。其中,国家重点调控行业投资增速大幅回落,以水泥为主的非金属矿物制品业和黑色金属冶炼及压延加工业,上半年投资增速分别比一季度回落77.6和93.6个百分点。从投资主体看,当前杭州市固定资产投资增长主要依靠非国有经济单位投资的推动。上半年,全社会固定资产投资中,非国有投资完成302.20亿元,比上年同期增长60.9%,占全社会投资的67.1%,比重比上年同期上升13.1个百分点,而国有及国有控股单位投资完成148.47亿元,同比下降7.3%。 3、人均可支配收入 长三角地区包括上海市、浙江7市和江苏的8个城市,是中国经济最活跃的地区之一。以下是今年上半年公布的有关该地区城市居民人均可支配收入的排名情况: 2004年1-6月份长三角城市主要经济指标(人均可支配收入 从上表可以看出今年上半年,杭州市人均可支配收入的绝对值在16个城市中位居第五,增长幅度位居第九。 4、城市化程度 目前杭州城市化率为55%左右,2020年将达70%。2003年末全市人口是640万,由此推算城市化提高15%,即市区净增100万人口,未来16年每年增加6、7万左右。再加新出生人口,如果按照小康水准人均30平方米来计算,每年新增人口对房地产的需求就达200万平方米。 5、恩格尔系数 数据:近几年来,杭州市的恩格尔系数持续下降。至2003年末,市区居民为38.7%,同比下降1.5个百分点;农村居民为36.3%,同比下降2.3个百分点。 二、政策环境 在这短短的大半年时间里,大大小小的房地