房地产项目开发报建管理2011.docVIP

一、目的 对房屋建筑工程项目启动、设计、报建、二次设计管理、后期权证办理的全过程进行控制,确保开发部的工作能满足项目顺利完成的需求。 二、范围 1、本程序文件属于开发部项目全程的管理文件。 2、本程序适用于开发部新建或代建项目的实施全过程的控制管理。 3、本程序文件为房产分公司开发部的部门管理文件。 三、职责 (一开发部职责 1、开发部部门职责 1.1负责组织土地的市场调研。 1.2负责组织完成土地手续。 1.3负责组织可研报告的编制、审批。 1.4负责《项目开发计划书》、《设计任务书》的编制。 1.5负责组织设计单位的选择。 1.6负责办理项目规划红线图、选址意见书、立项等手续。 1.7负责项目设计全过程的组织、协调及实施监控工作。 1.8负责组织公司相关部门对各阶段设计图纸进行评审。 1.9负责办理各阶段设计在行政部门的审批手续。 1.10负责后期弱电、中央空调等二次设计的组织和管理。 1.11负责建设过程中的设计执行监督和技术服务,控制建筑的使用功能和产品形象。 1.12负责编制工程进度计划、资金计划、项目概算书、项目交付条件。 1.13负责《工程规划许可证》的办理 1.14配合《工程施工许可证》的办理 1.15负责后期消防、规划验收以及权证办理 1.16负责项目技术、进度等总结 2、开发部各岗位职责 2.1前期技术管理员:负责组织土地市场的调研、负责方案、初设、施工图设计,以及外装饰、内装饰、环境绿化、中央空调、弱电系统等二次设计;组织施工图会审、标前技术交底;编制设计变更内部通知单、进度、资金计划、技术、进度总结等。 2.2前期报建员:土地手续的完善、负责各阶段设计的报建,以及办理《规划许可证》、配合《施工许可证》办理等手续,负责办理后期规划、消防验收以及土地证和产权证的办理。 四、主要工作节点 土地的取得以及手续的完善 办理《项目建设立项批复》 办理《重庆市企业投资项目备案证》 办理《选址意见书》及红线图 办理《用地规划许可证》 编制《项目开发计划书》 设计组织 办理《工程规划许可证》 配合《工程施工许可证》办理 二次设计组织 计划、资金计划、概算书、交房条件编制 设计变更管理 配合办理竣工备案 权证办理 项目简介与开发总结 五、开发报建工作流程控制 1、土地获取(针对市场项目,代建项目的土地由业主提供 1.1土地调研。组织销售部等相关部门进行市场调研,分析目标市场的供给和需求信息,通过向土地储备中心和房地产交易中心及时准确了解土地招拍挂信息,通过市场调研和向规划局、建设局等部门了解土地周边或相似项目具体概况和市场情况,为领导决策提供详细参考信息。 1.2协助公司取得土地并完善土地手续。完成土地交易合同,获取土地建设经济指标,办理土地使用权证。 1.3组织测绘、勘探单位完善土地资料,得到土地的现状图、红线图、地下管线图等。 2、可行性研究(针对市场项目,代建项目的定位由业主确 定 2.1 组织销售部等相关部门进行市场调研,分析目标市场的供给和需求信息,研发适应市场的产品。 2.2 组织销售部等相关部门编制和评审《项目开发可行性报告》,确定产品设计定位。 2.3 组织销售部等相关部门进行项目命名工作。 3、开发许可条件(具体流程见附文 3.1办理《项目建设立项批复》,简称“立项”。(限国有投资项目,企业投资项目在完成选址后,办理《重庆市企业投资项目备案证》 3.2办理《选址意见书》及红线图 3.2.1通过招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目,无并联审批项目,申请人持规划部门所需下列申请材料直接领取《建设工程选址意见书》和《建设用地规划许可证》。之后,即可申请《建设工程规划设计方案》审查。 《建 3.2.2非招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目, 设工程选址意见书》的审批采用主协办制,主办部门为规划局,协办部门为消防支队、国土房管局等,主办时限20个工作日(包括协办10个工作日。 3.3办理《重庆市企业投资项目备案证》(限企业或事业单位自筹资金建设项目,时限20个工作日。 3.4 开发部根据立项批复或备案证、选址意见书、建设进度要求等有关文件编制《项目开发计划书》,内容包括: 项目概况,包括项目定位、性质、拟建总建筑面积、拟投资总额、开发周期等内容; 相关部门职责及工作任务; 工作重点、难点分析; 项目开发计划表,包括开发阶段及具体工作内容,工作责任部门及人员、工作起始时间、其它备注内容等。 4、设计组织 4.1 设计单位选择 开发部根据《项目开发计划书》的安排,可采用概念方案征集、竞价、直接委托方式选择有实力的设计单位。 4.2 设计输入(“设计输入”即开发单位应向设计单位提供的设计要求 4.2.1 设计输入应包括以下内容: 项目的定位、规模、主要功能、性能要求; 适用的法律、法规要求和相关强制性标准