城阳院后村项目理解及定位策划建议.ppt

青 岛 城 阳 院 后 村 项 目 ——项目理解及定位策划建议;提纲;地 块 认 知;地块认知 ;地块认知 ;地块认知 ;地块认知 ;地块认知 ;地块认知 ;地块认知 ;地块认知;地块认知 ;地块认知 ;市场分析 ;青岛商品房成交走势;城阳区量价分析;09年上半年整体市场呈现一个回暖迹象，成交量已经超过07年水平。;影响下半年市场因素;未来房地产市场预测;市场分析 ;青岛别墅市场格局;市场分析 ;市场分析 ;市场分析 ;主力总价;市场分析 ;即墨温泉镇板块位置偏远，距市区驾车将近一小时，生活配套缺失，目前不适宜做第一居所，因此该区域客源主要以投资客为主。 对本案而言，会拦截部分投资客，与本地块是间接竞争关系。;百通.香溪庭院;发 展 商：青岛百通置业 建设指标：总建19万平方米 所在位置：王沙路银河路 物业类型：联排、双拼、独栋别墅 首次开盘：2007.05（当期开盘：09.06） 均 价：联排8800元/平方米 独栋13000元/平方米 小独栋11500元/平方米 主力面积：联排241-256平方米 独栋500平方米 小独栋335平方米 主力总价：联排212-226万元 独栋650万元 小独栋385万元;07年2月一期首次开盘，主推联排，均价7000元/平米。另有少量双拼和独栋别墅。体量：258套；5万㎡。目前已基本售罄;百通香溪庭院月度成交情况（套数）;百通香溪庭院年度成交情况（套数）;百通香溪庭院是本区域销售情况最好，同时也是目前产品力最强的项目。让我们一起研究该案的产品力，力求突破……;户型研究;独栋别墅建材配备;样板间展示;营销展示;市场分析 ;发 展 商：青岛中联盈地置业有限公司 建设指标：总建24.7万平方米 所在位置：空港路王沙路 物业类型：联排、双拼、独栋别墅 首次开盘：2005年（当期开盘：09.08） 均 价：联排6700元/平方米 双拼7600元/平方米 主力面积：联排190/290平方米 双拼370平方米 主力总价：联排127/194万元 双拼281万元;05年一期首次开盘。目前一期、二期、三期、四期都已入住。产品主要有联排和独栋。;100福国际山庄月度成交情况（套数）;100福国际山庄年度成交情况（套数）;美式建筑风格，但不纯正 ;户型研究;市场分析 ;发 展 商：青岛千禧国际村置业有限公司 建设指标：总建100万平方米 所在位置：空港路正阳路 物业类型：多层住宅、叠加、双拼 联排、独栋别墅 首次开盘：2006.10.28 均 价：联排6500元/平方米 双拼7400元/平方米 主力面积：联排250-270平方米 双拼274平方米 主力总价：联排162-176万元 双拼203万元;一期;千禧国际村别墅产品月度成交情况（套数）;市场分析 ;市场分析 ;规划;户型研究;南加州风格，文化石，手抹灰墙 ;市场分析 ;市场分析 ;市场分析 ;市场分析 ;项目;;项 目 定 位;地段;项目定位 ;项目定位 ;项目定位 ;项目定位 ;客源定位 ;客源定位 ; 偶得客户群（5%）;;客源定位 ;客源定位 ;客户姓名：吕小姐 客户情况介绍：40岁，在青岛市广电总台工作；家庭情况：三口之家，丈夫做生意，经济实力很强；家住在市北，周末有度假的习惯，懂得品味生活 女主人由于衣服、鞋等服饰很多，用1间房间独立做为衣帽间，周末经常有朋友来做客，购买别墅对他们来说一直是一种向往——大露台和属于自己的私家花园都能让他们更加尽情的享受生活。男主人喜好品红酒，希望有个属于自己的藏酒室。;热爱旅游度假，享受生活;产品定位 ;产品构成和面积配比都仅针对2#地块 2#地块经济指标回顾：占地7万平米，总建4.9万平米，容积率0.7;产品定位 ;产品定位 ;产品定位 ;产品定位 ;产品定位 ;产品定位 ;建筑风格;建筑风格;以多层次的广场和围合的住宅组团，在规划布局上体现托斯卡纳风情;建筑主体来看，红瓦，黄墙，灰色或黄色的石材，错落的屋面，前后变化的外观是典型的特点。;产品定位 ;建筑外墙;护窗板、窗楣;建筑入口;铸铁工艺;双拼、联排“独栋化”;双拼别墅;双拼别墅;产品定