E7业青山湖项目整体定位及发展报告.pptVIP

浙江中基置业青山湖项目整体定位及发展战略报告;青山湖之于杭州;;大梅沙——无敌一线海景的绝对占有，成就顶级豪宅区域形象;;佘山——垄断上海城郊稀缺的山水资源，成就绝佳资源的豪宅;;西山——稀缺的自然景观，丰厚的人文底蕴，共同奠定区域顶级豪宅形象;报告思路;北：彭祖遗址;优势二：绝对原生态——地块内部拥有众多原生态植被，覆盖率高达70%，可利用价值大;优势三：优越的道路规划——随着临石路快行线和杭徽高速促使青山湖板块融入大杭州半小时生活圈;优势四：旅游资源丰富，旅游地位不断强化——作为杭州远郊主要的生态旅游景观区，自然资源优越，人文底蕴浓厚，且未来板块内将新增多个景观;资料来源：杭州规划局网站;优势六：共享双重城市配套——远依杭州，近靠临安，位居临安及杭州主城之间，尽享两城卓越配套;劣势一：目前青山湖板块交通条件差，通往项目地块的唯一道路——临石路路况堪忧，改造时间较长;劣势二：本项目为片区内小规模别墅项目，地价片区内最高，存在规模及价格两大劣势;城市远郊旅游区内，具备强势山水资源的中小规模山地低密度住宅项目;自然资源;;浙江人商本位意识浓厚，非公有制经济占据绝对主导地位成为浙江经济特色，由此产生数量庞大的私营业主，成为高端消费主力军，豪宅市场容量大;聚核性：杭州作为温州等城市群的核心城市，凭借其强劲的城市竞争力，成为浙江财富阶层的聚集地，吸引周边城市居民纷纷来杭置业，外地置业者是杭州房地产市场的强力支撑;杭州市场目前豪宅项目众多;且豪宅市场去化良好，需求强劲，这成为本项目占位高端的强心针——豪宅客户需求量大;项目背景及项目解析小结1——本项目具备占位高端的机会;青山湖片区未来供应量大，且多为经济型住宅，若本项目不走豪宅路线，则将面临激烈的同质化竞争，定位高端抗风险能力更高;在120万/亩的地价之下，目前片区档次及售价无法支撑项目利润最大化目标，本项目必须走高，才能支撑目标;政策下市场规律分析——豪宅相对于普通住宅坚挺，受政策影响小，而普通高档住宅抗风险能力弱;项目背景及项目解析小结2——本项??必须占位高端;报告思路;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向;宏观经济数据-CPI高位运行，金融紧缩政策将持续，势必对房产市场产生一定消极影响;青山湖目前为杭州别墅市场价格洼地，以价取胜，整个片区以经济型别墅为主导，价值尚未被充分认可，客户认知度较低;板块目前已拥有较高的品牌聚集度，开发等级逐步升级，相对片区内众多地产大鳄，本项目缺乏品牌及高端住宅开发经验支撑;我们通过金字塔结构来分析和界定核心问题;核心问题结构化;;未来政策预判：政策继续从紧，市场将仍处于整固期;在政策影响之下，国内主要都市圈-各城市市场呈缩量下跌特征，成交量随价格下跌以寻找价格支撑;上海豪宅市场成交价格及套数均呈现小幅下滑，但相比普通住宅市场，对政策的反应相对不敏感;受宏观政策影响，杭州楼市自2007年10月开始持续走淡、成交量下滑，市场销售价格出现松动;从2008年上半年均价在3万元/平米的高档项目的成交前十名的成交率对比分析来看，目前杭州市场客户对于高档住宅以及高档别墅的需求力较强;宏观系统风险小结;;;之江板块是传统高档别墅认知区域，西溪板块依托较好的资源区域价值提升较快，青山湖板块资源优势十分明显，发展潜力巨大，但目前市场认知较低;市场主导产品为经济型独栋，面积主要为300-400平米，总价主要为300-550万，整个区域的物业价值有待提升;随着交通、生活配套不断完善，旅游资源不断挖掘，青山湖板块逐渐项目云集，区域价值将不断提升;青山湖板块在近几年中区域价值迅速提升，市场地位明显提高;青山湖土地供应强劲，品牌开发商大举进入，开发集聚度高，是未来别墅供应的热点区域;青山湖未来大量高端项目入市，区域价值迅速提升;区域市场价值小结——目前认知及价值较低，但凭借自身资源优势，交通配套的改善，未来发展前景看好;;从各板块资源对比分析，除之江及青山湖外，其余板块资源价值都相对要低一层级;分析各成熟板块（青山湖除外），之江凭借其人文及自然资源，成为片区认知度最高的板块；其他板块资源相近，则价格也较为相近；而青山湖目前尚未成熟，但由板块发展趋势分析，资源价值将充分放大;青山湖板块按照项目档次不同沿临石路分为北、南、西三个片区，各片区随资源价值不同，呈现明显市场价值梯度;北区：无强势湖景和旅游资源支撑；为目前板块开发主体为经济型别墅，项目众多，楼盘整体档次不高，同质化严重;南区：临湖，人文、旅游资源丰富，项目分布较少，均为千万级以上顶级别墅，强势的资源价值是各项目顶级别墅地位的主要支撑;西区：临湖，资源价值中等，区域位置靠近临安，分布项目为一个大盘加众多小盘（未来供应）;三个片区资源的强弱与各自档次相匹配，南片区凭借资源优势定位板块顶级豪宅;板块内占据山