地产项目大型城市综合体可行性研究报告.ppt

常州·金凯悦项目 对于大型城市综合体的可行性思考 Conception Orientation Report;大型城市综合体对于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一个处于常州市的大型城市综合体，在一个日益崛起的长三角二线城市，犹如突如其来一个庞然大物。对于这样一个注定要挑战人们生活习惯的综合体，是项目在战略营销层面面临的重要思考。我们在对综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的商业，我们将着重进行阐述。 作为一个大型城市综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分析，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目的发展起到重要的指导与借鉴意义。 ;序;序;First;项目属性界定： 城市中心黄金边缘 城西副中心钻石中央 11.8万平方米土地 47万平方米建筑 高尚酒店、办公、住宅、集群商业 这预示着： 470000方大型城市综合体即将横空出世， 国际巨擘、露显新都市风范！;我们联想 到了…;本项目; 机遇，项目的机遇在于利用城市中心都市圈的区位优势，融入CBD生活圈，成为主流生活圈扩容的差异化有机补充，迫使CBD整合重组，进而升级并运营城市中心之未来。 目标，立足常州，运营城市，辐射长三角乃至周边区域，跳出常州，使本项目区域化、比肩国际！ 对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。 ;机遇，站在城市运营的高度，去诠释; 标志 新都市主义;解析，新都市主义;定位，出发前，我们对常州做了思考，对项目做了初步设想;自由;，甚至，我们还想象了…… 环境是和谐的，建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境； 功能是和谐的，丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存； 文化是和谐的，东方与西方，国内与国外，经典与时尚，共创一个和谐的社区文化； 群体是和谐的，不同地域，不同年龄，不同职业，不同层次的人们聚集在一起。 ;共享;构建宏筑;作品，秉承“新都市主义”的设计理念;1;地块规划;专门主题、鲜明的时??个性 新都市主义提倡“主题和个性”，因为只有主题和个性，才能够有活力，对业主可客户形成引力。 商业鲜明主题 住宅鲜明主题 在新都市主义概念规划之下，营造都市标志性生活个性； 他就是“都市魅力、丰富多彩与舒适”; 都市魅力 丰富多彩;3;城市;4;高标准智能化;积极稳妥的开发方案 充分考虑风险，制定进退自 如的开发方案; 接下来， 我们的战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？ ;Two;Question1： 做什么？;项目背景—— 本项目规划建筑面积47万㎡， 其中商业为14万㎡（7万㎡ 自营，7万㎡销售），面对如 此大体量的商业，而且又偏离 传统核心商业点。 我 们 做 什 么 呢？ ; 在近市中心区域，一般人的第一直觉是: 我们做百货！ 那么，做百货能成功吗？;首先， 让我们先看一个典型的案例---莱蒙都会 ;莱蒙都会中心商圈------案例;莱蒙都会局部效果图;解析： 大型现代综合型商业，以中心百货为主，餐饮、休闲娱乐为辅，包含：购物、休闲、娱乐、餐饮、酒吧、康体、旅游、文化。 项目确立长远经营，开盘30%（小铺位）体量销售，其余全部进行招商、租赁经营。据了解，项目目前相当一部分经营商户要求解除合同，经分析主要要因是租金很高，并且以百货为主，面临市中心区域众多百货竞争压力，经营商户预期投资收益风险极大的原因。 ; 结论 ？ 以百货为主，主题不明确，其定位的综合型商业业态、特别是 百货业态在市中心竞争激烈。 ; 那么， 市中心百货竞争激烈，是不是已经饱和了呢，百货消费群有没有可能到项目地块购买百货呢？ 需要对市中心商业圈进行一下分析!!! ;中心商圈大体量商业格局;中心商圈----延陵西路;中心商圈----南大街;中心商圈----文化宫;装璜五金一条街 位置： 南大街北侧路段 业态： 为主餐饮、兼有服装业、通讯设备专卖店等 特征： 处于城南区域，是常州最著名的餐饮一条街，人气颇旺;Conclusion是什么？; ; 把百货的消费者从市中心拉到本项目， 他们的消费习惯