池州房地产项目市场调研与定位策划报告_140.ppt

六、营销推广方式及策略 整体营销策略构想 理念引导，深度蓄水 开盘强销，快速去化 市场竞争策略 差异化竞争 服务为本 主动出击 价格策略 低开高走 蓄水初期：公布起价 蓄水中期：公布区间价 强销期：一房一价 持续期：价格调整 营销推广细分原则 销售增长 市场拓展 品牌塑造 形象建立 入市时间建议 2007年5月工程开工， 2007年7月进场接待； 2007年10月推盘入市。 销售节奏控制 第一阶段：销售引导期（2007年7月~2007年9月） 第二阶段：开盘强销期（2007年10月~2008年1月） 第三阶段：销售持续期（2008年2月~2008年7月） 第四阶段：销售尾盘期（2008年8月~2008年10月） 阶段销售计划 2007年10月~2007年12月：销售比例30％。 2008年1月~2008年3月：销售比例50％。 2008年4月~2008年6月：销售比例70％。 2008年7月~2008年10月：销售比例85％。 商务公寓 2007年10月~2007年12月：商业销售比例20％。 2008年1月~2008年3月：商业销售比例40％。 2008年4月~2008年6月：商业销售比例60％。 2008年7月~2008年10月：商业销售比例80％。 商业 推案分阶段 第一阶段：销售引导期（2007年7月~2007年9月） 阶段目的： 明确建立项目形象；迅速提升项目知名度； 推广策略： 公布起始价进行详细的预约登记，采取阶段性价格公布手段，逐步提升有效客群的价格承受能级，为后期正式的价格制定做准备。 销售组织与执行： ① 客户预约登记，扩大客户蓄水，并向锁定的意向客户出售可在购房时抵扣房款的VIP金银卡。 ② 五洲?尚华国际开工典礼：以开工活动为契机，宣告项目登场序幕。 广告策略： 项目引导期的广告策略以户外、道旗等长效广告媒体为主，以形象报纸广告为辅，并结合系列软性广告文章进行，电视字幕等适当采用。 媒体配合：户外、电视、报纸 金卡5万元，购房时可抵扣6万元，银卡3万元，购房时可抵扣3.5万元 第二阶段：开盘强销期（2007年10月~2008年1月） 阶段目的： 强势广告宣传，急速提升本案的市场认可度，房源集中上市强销。 推广策略： 通过准意向客户的圈定与引导，对各房源进行价格调整； 通过产品系列卖点广告和形式广告强势推出项目。 销售组织与执行： ①锁定意向客户迅速促成签约 ②公开开盘仪式 ③隐性开盘法活动 （使用前提：在前期客户蓄水中，房源客户比例超过1：5以上） 操作方式：在开盘前期进行内部认筹/提前锁定消费客源；开盘仅仅做为 一种形式，同时也可刺激前期游移不定的客户；针对现实条件，不强调 形式，只强调结果。 注：折扣比例，将视引导期客户深度蓄水的情况而定。如果客户深度蓄水情况较为理想，可无折扣 第三阶段：销售持续期（2008年2月~2008年7月） 阶段目的： 平稳去化 ，针对公寓和商业分别有所侧重进行宣传； 推广策略： 以报纸广告配合工程进度实景展示进行销售； 广告策略： 销售持续期的广告策略以工程进度、实景展示、销售情况等报纸广告为主题 媒体配合：报纸 第四阶段：销售尾盘期（2008年8月~2008年10月） 阶段目的： 清盘，回笼剩余资金 推广策略： 对于剩余的尾盘，可用折价、现金回馈等方式以特价房进行清盘处理。 广告策略： 销售尾盘期以剩余房源的优惠折扣报纸广告为主。 媒体配合：以电视字幕、报纸进行配合。 演示完毕! 知识回顾Knowledge Review 建筑内部建议 住宅入口大厅 商务公寓设置独立的入口大厅，星级装修标准，体现项目品质。 层高 普通住宅的层高一般为2.9米，为体现本项目的豪华品质，项目住宅部分层高设计为3.3米。 公共部分 公共部位建议星级装修标准，电梯设备选用知名品牌产品。 物业管理 引入先进物业管理及智能化管理设备设施，强化项目高端产品形象。 公寓入口 第五章、营销推广识别系统 商务公寓 核心卖点梳理 新市中心 稀有物业 超高品质 投资价值 商业部分 核心卖点梳理 小产权 新市中心 升值强劲 收益保障 统一经营 项目形象定位 “迈向城市中心的地标建筑” 主推案名 五洲?尚华国际 五洲：本项目的开发商旗下公司均以“五