万科_深圳万科金色领域项目研究报告_34页_同致行_2010.pptVIP

0 本区以产品传播为主导，强化产品特色及优势，捆绑品牌，打动本区客户； 外区以品牌作为支撑，创造区域价值平台，吸纳外区客户； 本区：产品需求导向型 营销： 以产品信息传播内容为核心、本地信息获知渠道为载体。 关键词：产品本身，捆绑品牌，强化物管、配套、园林。 外区：区域突破导向型 营销： 突破区域限制，通过悬念及重点营销事件和万科品牌驱动，领航重塑区域认同。 关键词：区域突破、品牌驱动 客户 捆绑 项目推广 项目人群 【本区客户】 客户范围：福永片区，包括该片区的产业基地、机场及周边、福永镇区范围标准。 客户特征：以自住为主导方向，首次置业和换房客户需求充足，看中产品的物管、配套和园林，区域的中高层管理者和私营业主是项目的主力客群。 【外区客户】 客户范围：整个宝安片区，包括西乡片区、宝安中心区以及南山、福田片区等范围。 客户特征：以自住兼顾投资，用过引导认可区域发展，信任万科品牌价值、是万科产品追随者；具备相当的购买经济实力，置业住居功能需求相对明确度低。 项目总结 福永因片区开发分散，历史无影响力楼盘，对于关内居民而言，关注度低。 而对于宝安区的居民及驻地工作人士而言福永因隔夜区定位及印象、居住环境杂乱的现状，对片区的认同度低。 虽然种种现状对于项目不利，但是在未来规划及项目自身的特点进行有效的包装推广，以及项目客群定位清晰，项目信息直接有效的传达于客户，项目在2月26日开盘一期1#2#3#三栋，近300套开盘当天售罄，在销售上项目取得了一定的成功。 THA NKS 知识回顾Knowledge Review 深圳万科金色领域项目 研究报告 2010年3月14日 万科品牌，深圳房地产领导者之一 搜房网点击率第一（127035） 板块规划（航空城） 首次开盘当日销售一空 选择理由： 项目基本介绍： 项目位置：福永镇翠尚西路与宝安大道交汇处南 占地面积：6.2万平方米 可售面积16.2万（其中住宅约15.6万） 户型面积：以80-160平米的三、四房为主 装修标准：提供精装修 产品风格：发生建筑风格 园林风格：法式园林 基本信息 产品信息 周边情况 城市规划 项目规划及包装 项目建筑、园林 项目户型设计 项目精装修标准 项目销售情况 项目营销推广策略 项目人群 目 录 城市总体规划： 《深圳市城市总体规划（2007-2020）》草案规划中提出：未来深圳整体在城市空间布局结构上将呈现“三轴两带多中心”的组团结构，并建立起三级城市中心体系——2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。其中，两个城市中心便是福田中心和前海中心。 前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。 福田中心，包括福田中心区、罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商业、商务职能。 2007，前海华丽转身——深圳新城市中心深圳进入“双核时代” 东岸发展枢纽：位于深港穗黄金经济走廊重要节点，以西部通道、国际码头、沿江高速公路、国际机场、地铁等重大交通设施为依托，形成珠江东岸发展轴的重要枢纽。 区域一体化进程中生产要素集聚度最高的地带 。 宝安中心区——珠三角中心发展“脊梁”上的重要节点位置。 区域规划 宝安中心组团中心结构规划： 规划范围包括宝安区新安街道办、西乡街道办和福永街道办南部地区，给话用地面积为162.1平方公里； 构筑“一主两副三中心”的多元化服务中心 本项目 副中心一为福永街道办中心为主体的综合服务中心，为机场和沙井临港工业发展区提供商贸服务； 副中心二为航空城物流产业园区中心，主要为物流产业集聚区提供配套服务设施； 主中心为宝安中心组团中心区，集中了行政、文化、体育、商贸等服务功能 构筑“一主两副三中心”的多元化服务中心 区域规划： 项目所在区域位于宝安中心城区 综合考虑区域关系、资源条件、发展基础、生态环境约束等多种因素以及城市管理体制改革的需要，以初步形成的城市功能组团结构为基础将全身地域空间划分为5个分区，实施差异化的发展策略。 航空城组团 板块规划： 本项目所在区域属于组团功能规划中的航空商贸功能区，以及组团标准分区中的机场东片区； 航空商贸功能区：依托深圳国际机场重点发展商务办公、会展、金融和教育培训等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能，形成服务于港区和沙井临港工业的综合配套服务区。 机场东片区：包括福永南老城区和西乡北黄田地区，范围为宝安大道、机荷高速延伸段、凤凰山、福海大道和凤凰路围合区域，分为8个标准分区。规划通过旧城改造，为基础和沙井临港工业提供综合配套服务。重点发展商贸、酒店、金融、办公、教育培训机构等现代服务业和现代居住配套产业，成为深圳城市形象的门