物业管理方案说明.pptVIP

8、成本控制：在编制方案中要考虑到管理过程中发生的各种耗费，对进行计算、调节和监督的，也是一个发现薄弱环节，挖掘内部潜力，寻找一切可能降低成本途径的过程 ，但不是不发生费用。 注意 编制方案应注意的问题 不当之处敬请指教 思考训练 1、物业服务企业支付的物业管理用房有偿费用计入营业成本或管理费用； 2、物业服务企业支付的物业管理用房装修费用计入 递延资产； 3、 收取固定费用，盈亏自负的物业服务收费方式是？ 思考训练 4、代办业务手续费是否需缴纳营业税？ 5、税金、利润是否是企业的营业成本？ 6、专业公司单项承包按实际支出标准；社会保险、工资标准按政府部门的规定作为测算基础。 思考训练 7、物业管理企业一般按确定控制标准、执行控制标准、分析相关差异、纠正成本偏差、进行考核奖罚等步骤进行成本控制。 8、房屋出租收入是否属于物业服务企业物业管理收入？ 9、物业服务费用酬金是以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。 思考训练 10、物业服务企业成本预算中，工会基金按工资总额的2％计提，福利费不超过14%。 11、财务费用构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其它财务费用等。 思考训练 　某物业项目建筑面积15万㎡。物业企业经测算各项费用如下：各类管理人员工资、社保等45万元；共用部位、公用设施设备运行维护费30万元；清洁卫生费用35万元；绿化养护费用25万元；公共秩序维护费用80万元；办公费6万元；固定资产折旧5万元；物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用2万元；业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用8万元。 思考训练 采用酬金制，约定物业管理酬金比例为15％，则该项目物业管理服务费标准是多少？ 采用包干制，预计该项目法定税费和利润合计为20万元，则该项目物业管理服务费标准是多少？ 知识回顾Knowledge Review 1、施工介入：人员、工作内容、沟通反馈； 2、销售配合：人员配置、服务标准、培训； 3、承接查验：项目、交接手续、遗留问题处理、成品保护； 4、入住策划：流程设计、资料清单。 第二部 早期介入与前期物业管理 2 编制方案的要点和方法 人员配备包括拟为项目配置的各类人员，各部门、各岗位的人员编制与专业要求等 配置人员过程中应符合政策法规和等级收费标准制定，同时参照同类项目根据管理经验配置。 遵循科学、高效、合理的原则配置… 第三部分 组织架构与人员配置 3 编制方案的要点和方法 会审测算是否合理，价格是否接近招标方心理价位。 以中标为前提。 第三部分 组织架构与人员配置 3 编制方案的要点和方法 需关注： 1、管理岗位设置结合工作内容； 2、工程岗位设置考虑项目设施设备； 3、操作岗位设置根据实际需要。 第三部 组织架构与人员配置 2 编制方案的要点和方法 方案中重点、难点是焦点，把握准确、分析得当，彰显方案的含金量，要根据物业的性质、形态、业主的构成、需求综合分析。 核心 之一 第四部分 重点难点管理及措施 4 编制方案的要点和方法 大厦、综合性物业 经营管理和设施设备管理方面 住宅小区 基础管理服务方面 工业区 消防、货物的出入管理方面 政府办公楼 维护政府形象、保密管理及特约服 务方面 第四部分 重点难点管理及措施 4 编制方案的要点和方法 计划详细、操作性强 工作计划的制定紧扣物业管理项目的总体策划及指导思想、工作重点。要结合项目的实际情况分阶段制定，要做到全面而不缺项，例如创优计划、重大维修工作计划、社区文化工作计划等。 第五部分 工作计划及物资装备 5 编制方案的要点和方法 第二小部分：内部管理制度 第一小部分：公众管理制度 第六部分 管理制度的制定 6 编制方案的要点和方法 内部管理制度：员工手册、各岗位职责、岗位操作说明书、考核等规定 公众管理制度：业主规约、业主手册、装修管理规定、电梯使用管理规定、装修管理流程、办理入住管理流程 第六部分 管理制度的制定 6 编制方案的要点和方法 逐一编制 文本编辑 编制合成 制定日常管理方案，应切合实际，按照服务等级进行编制 1、秩序维护，消防安全，车辆管理、房屋维修、设施设备维护，清洁维护、绿化养护、特约服务等方面逐一阐述。 第七部分 日常管理服务方案、质量标准及措施 7 编制方案的要点和方法 2、编制过程中应按照项目需求、管理重点、管理方